في ضوء الانخفاض الأخير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري، يزداد عدد الأمريكيين الذين يفكرون في إعادة التمويل، ومن المتوقع أن تجعل التخفيضات المستقبلية من بنك الاحتياطي الفيدرالي إعادة التمويل خياراً جذاباً حتى عام 2025.
وفقاً لجمعية المصرفيين للرهن العقاري شهدت طلبات إعادة التمويل ارتفاعاً بنسبة 60% في أوائل أغسطس/أب مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي، وخاصةً للأشخاص الذين اشتروا منازلهم في 2023 عندما كانت معدلات الرهن العقاري تتجاوز 7%.
يقول Greg McBride، كبير المحللين الماليين في Bankrate: “إذا كنت قد اشتريت منزلاً في العامين الماضيين، فقد يكون من الحكمة أن تنظر إلى أسعار الفائدة الحالية، فقد يكون لديك فرصة جيدة لإعادة التمويل”.
☆ ما هو إعادة التمويل؟
إعادة التمويل تعني استبدال رهنك العقاري الحالي برهن جديد، عادةً بهدف خفض سعر الفائدة وتقليل الأقساط الشهرية، وهناك نوعان رئيسيان من إعادة التمويل:
1- إعادة التمويل بدون سحب نقدي: الخيار الأكثر شيوعاً، يتيح للمقترضين استبدال رهنهم بمعدل فائدة أقل.
2- إعادة التمويل نقداً: يسمح لك باستعادة جزء من رأس مالك نقداً، ويُفضل هذا الخيار لمن قاموا ببناء رأس مال كبير ويريدون تحسين منازلهم.
☆ هل الوقت مناسب لإعادة التمويل؟
تتوقف جدوى إعادة التمويل على عدة عوامل، بما في ذلك سعر قرضك الحالي وسبب إعادة التمويل، ولكن من الأفضل أن تنتظر حتى تنخفض الأسعار إلى ما دون معدل الرهن الحالي للحصول على صفقة أفضل.
على الرغم من أن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاماً انخفض إلى 6.2%، إلا أن العديد من أصحاب المنازل لا يزال لديهم معدلات أقل من 6%، مما يعني أنهم قد لا يحصلون على صفقة أفضل إذا قاموا بإعادة التمويل حالياً.
من المتوقع أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة عدة مرات قبل نهاية العام، مما قد يؤثر على أسعار الرهن العقاري حتى عام 2025، ومع ذلك توقيت السوق يمكن أن يكون معقداً، لذا من المهم أن تكون واعياً للمخاطر المرتبطة بالانتظار.
☆ ما الذي يجب مراعاته قبل إعادة التمويل؟
قبل اتخاذ قرارك، هناك عدة عوامل يجب مراعاتها:
1- مقدار رأس المال لديك: إذا كانت قيمة منزلك أقل من السعر الذي دفعته، فقد تجد صعوبة في إعادة التمويل، وغالباً ما يرغب المقرضون في أن يكون لدى المتقدمين ما لا يقل عن 20% من رأس المال قبل أن يفكروا في إعادة تمويل القرض
2- نقطة التعادل: احسب المدة التي ستستغرقها لاسترداد تكاليف الإغلاق، فكلما كان انخفاض المعدل أكبر، كلما كانت فترة التعادل أقصر، على سبيل المثال إذا كانت تكاليف الإغلاق 5000 دولار وكان توفيرك الشهري 100 دولار، ستحتاج إلى 50 شهراً لتغطية التكاليف.
3- مدة إقامتك في المنزل: إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة كافية، فقد تكون إعادة التمويل فكرة جيدة.
4- حالة ديونك: إذا تدهورت درجة ائتمانك منذ الحصول على الرهن العقاري الأول، فقد تواجه معدلات أعلى.
يمكن أن يؤدي تحسين درجة الائتمان الخاصة بك من سيئ (أقل من 600 FICO) إلى جيد جداً (750-800) إلى خفض معدل الرهن العقاري بمقدار 39 نقطة أساس.
5- البحث عن أفضل سعر: التسوق بين المقرضين يمكن أن يؤثر بشكل كبير على سعر الرهن العقاري الخاص بك.
