أظهرت البيانات الصادرة عن جمعية العقارات الكندية (CREA) أن السوق الوطني بلغ ذروته في مارس/آذار 2022.
وعند النظر إلى الأرقام لمعرفة عدد مشتري الأسهم من ذلك الشهر، نلاحظ أن معظم الأشخاص الذين قاموا بشراء منزل نموذجي خلال تلك الفترة أصبحوا مدينين برهن عقاري “مقلوب” اعتباراً من الشهر الماضي.
مع العلم أن الرهن العقاري المقلوب هو قرض سكني برأس مال أعلى من قيمة المنزل.
ويحدث ذلك عندما تنخفض قيمة الممتلكات لكنك لا تزال بحاجة إلى سداد الرصيد الأصلي لقرضك.
الرهون العقارية المقلوبة ونسب القرض إلى القيمة
تحدث الرهون العقارية المقلوبة عندما تتجاوز نسبة القرض إلى القيمة ال100٪. ما يعني أن قيمة المسكن غير كافية لتغطية القرض في حالة التخلف عن السداد. وهذا يضع المقرضين في وضع صعب لأنهم لا يملكون شيئاً يدعم قرضهم.
وبشكل عام، يمتلك مقترضو الرهن العقاري الكنديون حقوق ملكية كبيرة ، مما يؤدي إلى انخفاض نسب القيمة الدائمة نسبياً.
تجدر الإشارة إلى أنه يتوجب على مالكي المنازل ذات الرهن العقاري المقلوب الدفع مقابل بيع منازلهم. بالإضافة إلى كونهم مدينين بباقي القرض ، بغض النظر عن قيمة المنزل الذي يضمن القرض.
كما يحتاج المقترضون إلى زيادة ما هو ناقص لتغطية العجز. ولا يشمل ذلك تكاليف البيع الإضافية ، مثل عمولات السمسار ، والقانونية ، والنقل ، وما إلى ذلك.
يُذكر أن سعر المنزل القياسي المركب شهد انخفاضاً حاداً منذ أن بلغ ذروته في مارس/آذار الماضي. حيث انخفض سعر المنزل النموذجي إلى 735.400 دولار في أكتوبر/تشرين الأول ، بانخفاضٍ قدره 15.3 ٪ (- 132.900 دولار) من الذروة.
ما يعني أن المشتري الذي ترك الحد الأدنى للدفعة الأولى سيكون مديناً ب 9.7٪ (71،100 دولار) في حال اشترى في الذروة. وسيتعين عليهم دفع أكثر مما قدموه كدفعة مقدمة للخروج من هذا العقد.
مشترو العقارات في أونتاريو يحتاجون إلى دفع أرقام خيالية لبيع منزلهم
شهدت أسواق العقارات في أونتاريو تقلبات وصعوبات شديدة، حيث أصبح المشتري النموذجي من Kitchener-Waterloo مديناً ب 146500 في أكتوبر/تشرين الثاني. تليها Cambridge مع دين قدره (- 140،000 دولار) ، وLondon-St. Thomas (- 137000 دولار).
وفي غضون ذلك، لم تشهد كافة أسواق العقارات الرئيسية حركات سلبية منذ مارس/آذار، حيث نمت حصة الأسهم في PEI و Bancroft و Newfoundland.
مع العلم أن متوسط أسعار المنازل في هذه الأسواق أقل من 500000 دولار ، ما يعني أنها لا تزال ميسورة التكلفة نسبياً.
• معظم مشتري العقارات في كندا يشهدون قرضاً عقارياّ مقلوباً
تبدو الأسهم السلبية مخيفة، لكن الشاغل الوحيد هو بالنسبة للمستثمرين. حيث لا يُعرف كبار مقرضي الرهن العقاري بطرد المقترضين الذين يقومون بدفعات منتظمة. فهم يريدون أن تقوم بدفع الفائدة الخاصة بك ، وليس المنزل الذي تقل قيمته عن القرض.
وفي حال كنت تخطط للعيش في هذا المنزل لأكثر من 10 سنوات ، فلا داعي للقلق بخصوص التخلف عن السداد.
وستكون البنوك بخير أيضاً لأن القروض مؤمنة بشكل عام مع الحد الأدنى من الدفعة المقدمة.
إلا أن المستثمرين سيكونون في ورطة أكبر، خاصةً إذا تغيرت دراسة الجدوى الخاصة بهم.
تجدر الإشارة إلى أن ارتفاع الإيجارات يساعد قليلاً ، لكن تكلفة الفائدة وخسارة حقوق الملكية تتسارع أيضاً. وقد يتسبب ذلك في قيام المزيد من المستثمرين بالتفكير في خفض الخسائر أو مضاعفة قيمتها إلى أعلى.
مع العلم أن المستثمرين يمثّلون ما بين ربع إلى ثلث السوق ، ما يعني وجود احتمال كبير للخسارة. خاصةً مع وجود المزيد من الظروف السلبية، مثل ارتفاع أسعار الفائدة. ولهذا السبب، حذر بنك كندا من صعوبة تجاوز حجم هذه المخاطر.
