يستخدم خط ائتمان الأسهم العقارية (HELOC) حقوق الملكية في منزلك كضمان لسداد أي أموال تقترضها من البنك .
وبالرغم من وجود بعض أوجه التشابه مع الرهن العقاري ، يسمح HELOC لمستخدميه باستخدام المبلغ المطلوب فقط ، ودفع الفائدة فقط على الأموال المستخدمة.
ويحتمل أن تتساءل كيف يمكن أن يؤثر ذلك على HELOC الخاص بك في حال اشتريت منزلك في ذروة ارتفاع السوق أو كنت تستخدم HELOC الخاص بك كثيراً منذ ذلك الحين.
ولهذا السبب، سنلقي نظرة على ماهية HELOC ، وكيفية عمله ، وكيف يرتبط بقيمة منزلك ، وماذا يمكن أن يحدث إذا انخفضت قيمة منزلك.
• ما هو HELOC وكيف يعمل؟
على غرار بطاقة الائتمان أو حدّ الائتمان غير المضمون ، يمكن القول إن HELOC هو حساب ائتمان متجدد، حيث يمكنك اقتراض الأموال وقتما تشاء ، وسدادها وإعادة اقتراض الأموال لاحقاً، حتى حد الائتمان الخاص بك.
وللحصول على HELOC ، ستحتاج إلى قدر كبير من امتلاك أسهم في منزلك، بحد أدنى 20٪. وبمجرد حصولك على HELOC ، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 65٪ من قيمة الممتلكات الخاصة بك.
وتميل معدلات فائدة HELOC إلى أن تكون أعلى من الرهون العقارية لكنها تأتي بشروط سداد أكثر مرونة.
فمع الرهن العقاري التقليدي ، يتعين عليك إجراء دفعات تتضمن دفعة رئيسية و الفائدة. لكن ومع HELOC ، يمكنك عادةً إجراء مدفوعات الفائدة فقط، مما يجعل المدفوعات في متناول الجميع.
مع العلم أن هناك نوعين رئيسيين من HELOC : HELOC المستقل و HELOC الذي يتم دمجه مع الرهن العقاري الخاص بك.
• HELOC المستقل
يمكنك هذا النوع من الحصول على HELOC بالإضافة إلى الرهن العقاري الخاص بك. ولا يجب أن يكون HELOC مع نفس المقرض، حيث سيكون الرهن العقاري و HELOC منفصلان عن بعضهما البعض.
وعندما تقوم بسداد الرهن العقاري الخاص بك ، لن يكون لذلك تأثير على حد ائتمان HELOC. وسيظل حد ائتمان HELOC كما هو حتى تقدم طلباً رسمياً مع المُقرض لتغييره.
ويمكن أن يكون هذا النوع من HELOC مثالياً في حال كنت ترغب في اقتراض أموال لمشروع تجديد منزل لمرة واحدة ، ولكن لا تتوقع أنك ستحتاج إلى المزيد من الأموال في وقت لاحق.
• HELOC المدمج مع الرهن العقاري
النوع الثاني من HELOC هو النوع المقترن برهن عقاري. ويُعرف ذلك باسم الرهن العقاري القابل لإعادة التأهيل ، ولكن يمكن أن يكون باسم مختلف ، اعتماداً على المُقرض.
ويتم دمج الرهن العقاري و HELOC في منتج واحد في هذا النوع، الأمر الذي يزيد حد ائتمان HELOC عندما تدفع جزءا من الرهن العقاري.
وهذا يجعل حد ائتمان HELOC الأعلى الجديد متاحاً لك على الفور تقريباً لاستخدامه في أغراض مثل تجديد المنازل أو توحيد الديون أو الاستثمار.
• ماذا يمكن أن يحدث إذا انخفضت قيمة منزلك؟
للمرة الأولى منذ سنوات ، تشهد كندا حالياً انخفاض قيمة المساكن في جميع أنحاء البلاد ، من الساحل إلى الساحل. وتعد معدلات الرهن العقاري المرتفعة أحد الأسباب الرئيسية لانخفاض أسعار المساكن.
لنفترض أنك اشتريت منزلاً في العام أو العامين الماضيين وانخفضت قيمة منزلك. أو أنك اشتريت في ذروة السوق واستخدمت HELOC كثيراً منذ ذلك الحين. ماذا يحدث ل HELOC الخاص بك في تلك الحالات؟
هناك العديد من الأشياء التي يمكن أن تحدث، وهي تنطبق على كل من HELOC المستقل و HELOC المدمج برهن عقاري.
• يمكن تخفيض حد ائتمان HELOC الخاص بك
في حال انخفضت قيمة منزلك عن مبلغ الرهن العقاري الخاص بك ، يمكن للمقرض الخاص بك اختيار خفض الحد الأقصى للاقتراض في HELOC الخاص بك.
وتجدر الإشارة إلى أن المقرض الخاص بك قادر على تعيين حد الاقتراض HELOC الجديد الخاص بك وفقاً لتقديره الخاص. ويمكن أن يكون بالقرب أو أعلى من الرصيد الحالي في HELOC الخاص بك. وفي بعض الحالات ، قد يتم تخفيض حد HELOC الخاص بك إلى أقل من الرصيد المستحق. و وإذا حدث ذلك ، فستحتاج إلى سداد هذا الجزء على الفور.
• قد تضطر إلى سداد رسوم HELOC بالكامل
خط ائتمان الأسهم العقاري هو قرض قابل للاستدعاء. ما يعني أنه يمكن للمقرض الخاص بك أن يطلب منك سداد بعض أو كل ذلك في وقت واحد.
وقد يقوم المُقرض الخاص بك بذلك إذا تغير شيء ما من جانبك مما يجعل من الصعب عليك سداده (في حال فاتتك مدفوعات أو انخفضت درجة ائتمانك كثيراً). وإذا حدث أي من هذين الأمرين ، فقد يقوم المقرض الخاص بك بطلب سداد HELOC.
• تحويل HELOC الخاص بك إلى قرض عقاري
الخيار الثالث للمقرضين هو تحويل خط الائتمان من HELOC إلى الرهن العقاري.
وعلى عكس HELOC ، ستحتاج إلى سداد الفائدة والمدفوعات الرئيسية مع الرهن العقاري. ما يعني أن الحد الأدنى لمدفوعاتك قد يرتفع قليلاً.
• ما مدى احتمالية حدوث ذلك بالفعل؟
يمكنك حماية نفسك من خلال عدم الاقتراض حتى حد ائتمان HELOC الخاص بك ، والحفاظ على درجة ائتمان جيدة وإجراء مدفوعات HELOC في الوقت المحدد.
وفي حال انخفضت أسعار المنازل انخفاضاً طفيفاً ، فمن غير المرجح أن يتخذ المُقرض أي إجراء. ومع ذلك ، إذا انخفضت أسعار المساكن بشكل كبير وكنت تقترض الحد الأقصى من HELOC الخاص بك ، فقد يختار المقرض الذي تتعامل معه التصرف.
وإذا اختار المُقرض الخاص بك التصرف ، فمن المرجح أن يقوم بتخفيض حد ائتمان HELOC الخاص بك أو يجبرك على التبديل إلى سداد الفائدة ومدفوعات رأس المال.
