على الرغم من أن عام 2022 كان قاسياً بالنسبة لمشتري المنازل في الولايات المتحدة، إلّا أن العام القادم يمكن أن يشهد نقطة تحول نحو الأفضل بالنسبة للمشترين
أسباب التفاؤل
كتبت Danielle Hale كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com في توقعاتها للإسكان :
” ستكون هناك بعض الأشياء التي يتطلع إليها المشترون في عام 2023، سيكون هناك المزيد من المنازل المعروضة للبيع و من المرجح أن تستغرق المنازل وقتاً أطول للبيع، و لن يواجه المشترون المنافسة الشديدة التي كانت شائعة خلال السنوات القليلة الماضية “.
و أشار Matthew Speakman كبير الاقتصاديين في شركة Zillow إلى أن المنافسة قد تضاءلت و أن القوة التفاوضية تتدفق من البائعين إلى المشترين :
” هذا يعني أنه في كثير من الحالات لا يتعين على المشترين تسوية المنزل الأول الذي يمكنهم الفوز فيه بالمزايدة، و عودة عمليات التمويل الطارئة إلى الطاولة “.
في حين حذرّت Lisa Sturtevant كبيرة الاقتصاديين في Bright MLS و هي خدمة قائمة متعددة في دول وسط المحيط الأطلسي من أنه حتى لو كان لدى المشترين قوة تفاوضية أكبر مما كانت لديهم في عام 2021 فإنه ” لا يزال سوق البائع إلى حد كبير “.
قد يجد المشترون أنه من المفيد البحث عن صفقات على المنازل المشيدة حديثاً لأن البناة من المرجح أن يخفضوا الأسعار أو يقدموا حوافز مثل تخفيض الأسعار، إليكم السبب :
واجه البناؤون عدداً متزايداً من الإلغاءات في عام 2022 حيث ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير بينما كانت المنازل قيد الإنشاء.
فيما وقع المشترون عقود شراء عندما كانت الأسعار منخفضة، لكن الأسعار ارتفعت إلى ما بعد نقطة القدرة على تحمل التكاليف بحلول الوقت الذي اكتمل فيه بناء المنازل.
كما ارتفعت معدلات الرهن العقاري بمقدار أقل، حيث بلغ متوسط الرهن العقاري لمدة 30 عاماً %3.21 في الأسبوع الأول من كانون الثاني/يناير و بلغ ذروته فوق %7 في تشرين الأول/أكتوبر و تشرين الثاني/نوفمبر و انخفض إلى %6.34 في الأسبوع الثاني من كانون الأول/ديسمبر.
هذا و توقعت Fannie Mae و Freddie Mac من الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين انخفاضاً تدريجياً في معدلات الرهن العقاري في عام 2023 حيث بلغ متوسط الرهن العقاري لمدة 30 عاماً ما بين %6.1 و %6.5 في الربع الرابع.
الشكوك حول التنبؤات
كان هؤلاء المتنبئون بعيدون جداً عن العلامة قبل عام عندما توقعوا أن متوسط الرهن العقاري لمدة 30 عاماً سيتراوح من %5 إلى %5.3 في الربع الرابع من عام 2022.
و لم يتوقعوا مدى قوة رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة و الارتفاع المصاحب في معدلات الرهن العقاري.
لا يوجد اتجاه واضح حتى الآن بشأن الأسعار
تختلف أسعار المساكن على عكس معدلات الرهن العقاري اختلافاً كبيراً من مكان إلى آخر و من موسم إلى آخر مما يجعل التنبؤ بها أمراً صعباً.
و للتبسيط سنلقي نظرة على التوقعات الوطنية التي تتنبأ بما سيحدث لأسعار المساكن من نهاية عام 2022 إلى نهاية عام 2023 :
يتوقع موقع Realtor.com أن يرتفع متوسط سعر المنزل بنسبة %5.4، و تتوقع الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين زيادة الأسعار بنسبة %2.5.
بينما تتوقع شركة John Burns أن أسعار المنازل ستنخفض بنسبة %20 إلى %22 من ذروتها في ربيع عام 2022، و تتوقع شركة Zonda للاستشارات العقارية انخفاضاً بنسبة %15 عن الذروة.
تثبيت السعر سيؤدي إلى خفض المخزون
يقول Sturtevant أن حوالي %75 من الرهون العقارية المستحقة لها معدلات أقل من %4.
لذلك سيتطلب الأمر الكثير من الإغراء لهؤلاء الملاك لبيع منازلهم و تداول الرهون العقارية منخفضة الفائدة للحصول على قروض سكنية بمعدلات %6 أو أعلى..
ما الذي سيقلب الموازين لصالح البائعين
سيتعين على معظم البائعين المحتملين مواجهة قيود الأسعار و الاستسلام لمقايضة رهن عقاري منخفض الفائدة للحصول على قرض عالي الفائدة.
لكن هذه ليست العقبة الوحيدة التي سيتغلب عليها البائعون الناجحون.
فبحسب sturtevant فإنه من المهم تسعير المنزل بشكل مناسب لهذا السوق و ليس لسوق العام الماضي.
حيث سيقدم المشترون عروضاً بناءً على المبيعات الأخيرة، و التي من المحتمل أن تكون أقل من الأسعار في ربيع أو صيف 2022.
و أخيراً يوصي Jerimiah Taylor نائب الرئيس لخدمات الرهن العقاري لسوق العقارات OJO Labs بالشراء عندما يكون المرء جاهزاً للشراء بدلاً من انتظار انخفاض الأسعار إلى أدنى مستوى لها..
