أصدر بنك كندا (BoC) ورقة بحثية حول وسطاء الرهن العقاري (السماسرة) بعنوان “دور الوسطاء في الأسواق المختارة: دليل من الإقراض العقاري”، حيث قارن الباحثون حصيلة عملاء الوسطاء مع مقترضي الفروع، ووجدوا أن عملاء الوسطاء هم أكثر مخاطرة ويتم استغلالهم لتحقيق الربح.
وجد باحثو بنك كندا أن وسطاء الرهن العقاري (السماسرة) غالباً ما يقدمون نتائج أسوأ للعملاء، وتكشف الورقة أن عملاء الوسطاء يميلون إلى أن يكونوا أكثر مخاطرة ودخل أقل، كما أنهم يميلون إلى استخدام المزيد من الرافعة المالية ولديهم فترة استهلاك أطول ودفع المزيد من الفائدة، ويعزى الباحثون زيادة التكاليف جزئيًا إلى توجيه العملاء إلى منتجات أكثر ربحية.
يوضح البنك أنه يمكن لوسطاء الرهن العقاري غير الخاضعين للرقابة أن ينتجوا مخاطر نظامية لكندا، وإذا تركت الصناعة دون رادع يمكن أن تؤدي إلى تشوهات السوق، حيث استشهد بالدور الذي لعبه سماسرة الرهن العقاري في فقاعة الإسكان الأمريكية وانهيارها.
هذا وقد وجدت الورقة أيضاً أن سماسرة الرهن العقاري يخدمون عملاء ذوي مخاطر عالية، أي لديهم دخل أقل ودرجات ائتمان أقل، لكنهم يشترون منازل أكثر تكلفة باستخدام فترات سداد أطول لتسوية مدفوعات القروض الشهرية.
حيث أن الاستهلاك الأطول يعني فترة سداد أطول، والمقترضون يقومون بذلك مقابل دفعات شهرية أقل لكن مع دفع المزيد من الفائدة، كما أن هؤلاء المقترضين يميلون إلى الوصول إلى حد خدمة الديون الإجمالية (TDS).
تمثل TDS حصة الدخل المخصصة لمدفوعات الديون العادية، وهي تشمل جميع عمليات سداد الديون المنتظمة، ومن المرجح أن يتخلف المقترضون مع معدل TDS أعلى عن السداد أو أن يصبحوا بائعين مجبريين، والمزيد من الدخل الذي يتم إنفاقه على سداد الديون يعني أن هناك حاجة أقل لعرقلة قدرة المقترض على السداد.
جادل باحثو بنك كندا بأن عملاء الوسطاء يستخدمون المنتجات التي تولد المزيد من أرباح المقرض، وهذا يحدث عادةً من خلال استهلاك أطول أو زيادة استخدام الرافعة المالية، كما يتم إلقاء اللوم على التوجيهات التي تمت ملاحظتها.
فالتوجيه هو مصطلح مبيعات لتوجيه العملاء إلى نتيجة يفضلها البائع، ويتم استخدامه لتحقيق أقصى قدر من الربح عن طريق الحد من الخيارات أو التأكيد على الخيارات المربحة، كما يؤثر على حجم الدفعة المقدمة وهذا يعني دفع المزيد من الفائدة.
من الجدير بالذكر أن أكثر من ربع المستهلكين يختارون المنتجات الأكثر تكلفةً، وهذا يُعزى إلى التوجيه مما يضيف ما متوسطه 4.5 سنوات إلى الاستهلاك، ويقدر الباحثون أن إلغاء التوجيه سيوفر للمستهلكين عشرات الآلاف من مدفوعات الفائدة.
يقول Ron Butler مؤسس شركة Butler Mortgages أن تفضيل العميل وتحيز الاختيار هما عاملان مهمان يجب أخذهما في الاعتبار، حيث أنه من الصعب عزل الرهون العقارية الناشئة عن وسيط والتي قد يرفضها بنك Big Six، لا سيما أن الحقيقة البسيطة هي أن الوسطاء يرتبون قروضاً عقارية في كثير من الحالات للعملاء الذين رفضتهم البنوك الستة الكبرى.
بينما وجد بحث سابق في BoC أن الرهون العقارية من الوسطاء الماليين غير المنظمين (NRFIs) ليست أكثر مخاطرة من قروض Big Six، حيث تتم هذه الرهون العقارية من خلال وسيط وتؤكد البيانات أن القروض تميل إلى أن تكون أكبر، ويتم العثور على NRFIs أيضاً لتقديم أقل الأسعار لجذب أولئك الذين لديهم أفضل الدرجات الائتمانية.
يضيف Butler أنه في بعض الحالات يوجه الوسطاء العملاء إلى حلول الرهن العقاري الخاصة باهظة الثمن فقط لأنها أسهل وتدفع مثل المقرض B مثل Home Trust، بعبارة أخرى هم يوجهون العملاء إلى الحل الأغلى ثمناً لأنه عملهم فيها أقل فهم كسالى فقط.
يمكن القول أن المزيد من الشفافية من شأنه أن يساعد في القضاء على تأثير التوجيه، كما هو الحال بالنسبة لقواعد الإفصاح عن التعويض في ألبرتا وأونتاريو التي تعتبر مشجعة نوعا ما، وأيضاً في بريتش كولومبيا حيث يوجد قواعد تتطلب الكشف عن أي تعويض غير مباشر.
كما أن المعرفة الأساسية مهمة ولا نقصد بذلك معرفة كل شيء عن الرهون العقارية، ولكن على الأقل معرفة ما يمكن توقعه.
