تناول بحثٌ جديد أجراه فرع بنك الاحتياطي الفيدرالي في Dallas تأثير أسعار الفائدة على القدرة على تحمل تكاليف السكن. وحذّر من أن الاعتقاد الشائع بأن المعدلات المنخفضة تعمل على تحسين القدرة على تحمل التكاليف يعتمد على فكرة أن المعدلات المنخفضة ليس لها أي تأثير على الطلب وبالتالي السعر. إلا أن ذلك غير صحيح على الإطلاق، كما لاحظ الكثيرون عندما تم إجراء التخفيضات في عام 2020 والتي حولت سوق الإسكان إلى حالة من الجنون.
يُذكر أنه غالباً ما يُشار إلى القدرة على تحمل التكاليف على أنها حصة الدخل المطلوبة لخدمة الرهن العقاري. لكن البحث استخدم مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان للوسطاء العقاريين (HAI) – وهو مؤشر يعتمد على حصة الدخل التي تحتاج الأسرة المتوسطة إلى إنفاقها على منزل متوسط.
وجاء في البحث: “نؤكد أن القدرة على تحمل تكاليف السكن لا تعتمد فقط على معدلات الرهن العقاري، بل أيضاً على أسعار المنازل، التي لها تأثيرات تنافسية”.
وأضاف:”انخفاض أسعار الفائدة لا يؤدي بالضرورة إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن”.
• القدرة على تحمل التكاليف كانت ستزداد سوءاً لولا ارتفاع أسعار الفائدة
لطالما سمعنا أن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان لن تتأثر إذا لم يرفع البنك أسعار الفائدة في أوائل عام 2022. إلا أن هذا ببساطة غير صحيح، لأنه يتجاهل تأثير المعدلات المنخفضة على أسعار المنازل.
وتجدر الإشارة إلى أن الأمر يستغرق ما يقارب عامين حتى تنعكس تغييرات السياسة النقدية في السوق. وتظهر الأبحاث السابقة تظهر أن زيادة بمقدار نقطة واحدة في أسعار الفائدة تؤدي إلى خفض أسعار المنازل بنسبة 7.5٪. ما يعني أن أسعار المساكن كانت سترتفع بسرعة أكبر في حال لم ترتفع أسعار الفائدة، الأمر الذي أدى إلى خفض القدرة على تحمل تكاليف المساكن.
• ستؤدي الأسعار المنخفضة إلى تحفيز الطلب، وإبطاء التحسينات في القدرة على تحمل التكاليف
إن رفع أسعار الفائدة لم يكن ليمنع تآكل القدرة على تحمل التكاليف، لكنه لن يؤدي أيضاً إلى خفضها مبكراً.
وفي الواقع، لا توفر الأسعار المنخفضة دائمًا المزيد من القدرة على تحمل التكاليف ما لم يتم توفير بقية السياق. وخلال الأزمة المالية، حدثت معدلات منخفضة بينما كانت أسعار المنازل تنخفض. وفي حين أنها عززت الطلب، فقد تم بالفعل القضاء على طبيعة المضاربة في السوق.
مع العلم أن الاحتياطي الفيدرالي ليس البنك المركزي الوحيد الذي يحذر من أن المعدلات المنخفضة لا تؤدي دائماً إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف. فقبل بضع سنوات فقط، أوضح بنك كندا (BoC) للمحللين أن أسعار الفائدة المنخفضة لم تحسن القدرة على تحمل التكاليف. وافترضوا في السابق أن انخفاض أسعار الفائدة يؤدي إلى خفض تكاليف الفائدة، وبالتالي تقليل حجم الدفع. لكن هذا ليس ما حدث، فقد حفز الطلب وساعدت زيادة القدرة الائتمانية على استيعاب ارتفاع الأسعار بسهولة أكبر، مما أدى إلى تسريع النمو.
المصدر Better Dwelling
