فيما يلي مجموعة من الأفكار التي يجب أن تضعها في عين الاعتبار إذا كنت تأمل في امتلاك عقار (أو عقار ثاني)، في وقت ما في المستقبل:
قواعد محل الإقامة الرئيسية
منذ عام 1982، كان يُسمح لكل وحدة عائلية (يشمل ذلك أنت، أو زوجتك أو شريكك في القانون، وأي أطفال غير متزوجين تقل أعمارهم عن 18 عاماً)، بتعيين عقار واحد كمكان إقامتها الرئيسي لكل سنة تقويمية.
وببساطة، إذا كنت تمتلك عقاراً لمدة 10 سنوات على سبيل المثال، وقمت بتعيينه على أنه محل إقامتك الرئيسي لمدة 5 من تلك السنوات ال10، فستتمكن من حماية نصف أي مكسب على تلك الممتلكات من الضرائب باستخدام إعفاء الإقامة الرئيسيprincipal residence exemption (PRE)
ولتعيين عقار على أنه محل إقامتك الرئيسي، عليك أن “تسكن” في هذا المكان. وعلى الرغم من عدم وجود تعريف لمصطلح “السكن” في قانون الضرائب الخاص بنا، إلا أن وكالة الإيرادات الكندية تتخذ موقفاً مفاده أن العيش في المكان حتى “لفترة قصيرة من الوقت” يجب أن يكون كافياً. لكن يجب ألّا يُستخدم هذا العقار لكسب الدخل(أي يُمنع تأجيره). وأخيراً، يجب أن يكون العقار أيضاً “ملكية رأسمالية”.
مشاكل الملكية قصيرة الأجل
على الرغم من عدم وجود إطار زمني محدد يتعين عليك خلاله امتلاك عقار حتى يصبح مؤهلاً كمسكن رئيسي، فإن مصلحة الضرائب ستستاء إذا حاولت المطالبة بـ PRE وأنت تنوي قلب العقار لتحقيق ربح بعد فترة قصيرة من الزمن.
وللتأهل للحصول على PRE، يجب أن يكون العقار “ملكية رأسمالية”. وإذا كانت نيتك الشراء والإصلاح ثم البيع بهدف تحقيق ربح، فإن مصلحة الضرائب تملك وجهة نظر مفادها أن هذا أقرب إلى المخزون التجاري من الممتلكات الرأسمالية. وفي هذه الحالة، قد يتم فرض ضرائب على أرباحك كدخل تجاري منتظم.
أما إذا اشتريت عقاراً للاستخدام الشخصي طويل الأجل أو لكسب الدخل، فسيكون لديك حجة أفضل على أن العقار هو ملكية رأسمالية تخضع لمعاملة ضريبية على أرباح رأس المال على البيع. وفي حال كان للاستخدام الشخصي (لا يُدر الدخل بشكل أساسي)، فقد تكون قادراً على حماية أي مكاسب رأسمالية من الضرائب باستخدام PRE.
تحسينات رأس المال
احرص على متابعة جميع تحسينات رأس المال على الممتلكات الخاصة بك، لا سيما إذا كنت ستواجه ضريبة على كل أو أي جزء من مكاسب البيع في وقت لاحق. ويمكن إضافة تحسينات رأس المال إلى التكلفة الأولية للممتلكات عند حساب قاعدة التكلفة المعدلة (ACB). وسيكون الفرق بين عائدات البيع و ACB الخاص بك هو مكاسب رأس المال التي قد تكون خاضعة للضريبة.
وتعد تحسينات رأس المال هي الأشياء التي تطيل العمر الإنتاجي للعقار أو تحسن من حالته الأصلية. ويشمل ذلك أشياء مثل السقف الجديد أو حمام السباحة أو المناظر الطبيعية الدائمة أو التجديد الرئيسي أو إضافة جديدة للمنزل.
الملكية طويلة الأمد
في حال كنت تملك منزلاً منذ ما قبل عام 1982، فقد يكون من الممكن إعفاء أكثر من عقار واحد مع PRE. لأنه وقبل عام 1982، كان يحق لكل فرد(وليس كل وحدة عائلية) الحصول على PRE الخاص بهم.
أما اليوم، لا يزال من الممكن حماية مكاسب ما قبل عام 1982 على أكثر من عقار، بما في ذلك الأكواخ. وإذا كنت تملك منزلًا منذ ما قبل عام 1972، فلن تواجه ضريبة على أي مكاسب رأسمالية قبل ذلك العام لأن أرباح رأس المال لم تكن خاضعة للضريبة في ذلك الوقت. ننصحك بالتحدث مع متخصص ضرائب بخصوص هذه الأفكار.
تغيير استخدام الملكية
إذا قمت بتغيير استخدام أحد الممتلكات من الاستخدام الشخصي إلى استخدام كسب للدخل، أو العكس، فسيتم اعتبارك قد قمت ببيع العقار واستعادته في وقت تغيير الاستخدام. ويحتمل أن يؤدي ذلك إلى إصدار فاتورة ضريبية إذا كنت بصدد تحويل عقار مؤجر إلى استخدام شخصي.
المصدر: the globe and mail
