بدأت فقاعة العقارات في كندا في الانحسار أخيراً ويريد الجميع أن يعرف إلى أي مدى ستنخفض الأسعار. ولهذا السبب، تناولت BMO Capital Markets هذا الموضوع خلال عطلة نهاية الأسبوع، وقدمت بعض النماذج والسياقات التاريخية.
من المؤكد أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى حدوث تصحيح، نظراً لأنه يزيل القوة المالية الزائدة. ويجب أن تنخفض الأسعار بشكل كبير لاستيعاب أسعار الفائدة المرتفعة. أما بالنسبة للوقت الذي سيستغرقه التعافي، فقد استغرقت فقاعة الإسكان الكندية الوحيدة الأخرى التي تقارب هذا الحجم 15 عاماً للتعافي.
لطالما تم تصحيح الأسعار وفقاً للأساسيات
وجد BMO أن أسعار المساكن الكندية زادت بنحو 3٪ سنوياً منذ الثمانينيات. هذا الرقم يعكس بشكل تقريبي التضخم ونمو الأجور الحقيقي وانخفاض أسعار الفائدة.
وباستثناء فترة الفقاعة، يتم بيع المساكن بسعر يتوافق مع السيولة، ما يعني أن الناس سيدفعون سعراً منطقياً بالنسبة لهم. ويرتبط ذلك مباشرة بقوة الرهن العقاري.
من المعروف أن المعدلات المنخفضة تجعل المنازل ميسورة التكلفة. وفي الواقع ، يؤدي انخفاض الأسعار إلى زيادة مقدار القوة المالية التي يتمتع بها المشتري. ويتيح ذلك للمشترين استيعاب ارتفاع الأسعار بسهولة أكبر ، ورفع الأسعار بشكل أسرع.
وستؤدي المعدلات المرتفعة إلى تهدئة بعض تلك الزيادة ، مما يؤدي بالفعل إلى تقليص حماسة المضاربين.
أسعار العقارات الكندية مُبالغ فيها بنسبة 38٪
تُظهر الحسابات أن أسعار المنازل في كندا مبالغ فيها بنحو 38٪. هذا لا يعني أن تصحيح الأسعار سيكون 38٪ قادم بحد ذاته. لكن المغالاة في التقييم حادة للغاية ، ويجب أن تنخفض الأسعار للحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف.
وبالإضافة إلى كبح عقلية المضاربة ، تغير المعدلات المرتفعة توقعات المشتري والمستثمر.
بالنسبة للمشترين ، فإن أسعار الفائدة تتراوح من 1.5٪ إلى ما بين 3.75٪ إلى 5.4٪. وفي حال توقفت أسعار المساكن واستمر نمو الدخل ، يجب أن تنخفض الأسعار بين 10٪ و 20٪ للحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف الحالية.
وقد لا يكون هذا المستوى مستداماً على المدى الطويل ، ما يعني أن الأسعار ستنخفض أكثر.
كما تشكل تكاليف التمويل المرتفعة تحدياً للمستثمرين ، لأنها تقلل من الجاذبية.
وقدّر BMO أن معدلات الحد الأقصى ، أي الإيجار الذي تستلمه كونك المالك ، يجب أن يرتفع إلى ما بين 4 ٪ و 5 ٪. وسيكون هذا السيناريو أكثر نموذجية للمستثمرين.
وفي الوقت الحالي ، لا يقوم العديد من الملاك من المستثمرين بجمع ما يكفي لتغطية تكاليفهم. وينتهي بهم الأمر إلى زيادة الإيجارات من جيوبهم في مقابل ارتفاع أسعار المنزل.
ونجح الأمر حتى الآن مع ارتفاع الأسعار ، لكن هذا لن يكون هو الحال في بيئة انخفاض الأسعار. ويجب أن تنخفض الأسعار بنسبة 20٪ لإعادة معدلات الحد الأقصى إلى مستويات جذابة دون مكاسب.
تصحيحات العقارات الكندية استغرقت ما يصل إلى 15 عاماً للتعافي
لا توجد قواعد محددة لطول فترة تصحيح سعر المنزل ، وتباينت هذه الفترات بشكل كبير.
وتشير البيانات إلى أن التصحيحات السابقة تستغرق ما بين عامين و 15 عاماً للعودة إلى الذروة بعد وقوع أزمة. حيث استغرق انتعاش سوق العقارات في أونتاريو 15 عاماً خلال أواخر الثمانينيات وأوائل التسعينيات.
لكن عادةً ما يستغرق تصحيح الأسعار المحلية في كندا من 2 إلى 3 سنوات ، ومن 4 إلى 5 سنوات للتعافي بشكل كامل.
ومن المثير للاهتمام أن أسعار الفائدة كانت الدافع لجميع التصحيحات الرئيسية منذ الثمانينيات، باستثناء الأسواق الرئيسية التي يحركها النفظ في ألبرتا.
لا تتوقعوا ظهور أزمة مالية مثل أزمة الإسكان في الولايات المتحدة
على الرغم من أن الفقاعة تعيد لنا ذكريات الولايات المتحدة في عام 2008، إلا أن النظام المالي أمضى سنوات في الاستعداد لهذا النوع من الأحداث.
فمثلاً، قروض الرجوع الكاملة على الرهون العقارية محدودة وتضمن اختبارات الإجهاد قدرة المقترض. كما تضمن اختبارات الإجهاد للمشترين أن يدفعوا ما بين 4.75٪ و 5.25٪ معدلات رهن عقاري دون تمديد.
وعلى الرغم من أن هذا لن ينقذ أسعار المنازل من الانخفاض ، إلا أنه يوفر تأميناً جيداً على استمرار سداد المدفوعات ، خاصة مع ضيق سوق العمل بشدة.
ويرى BMO أيضاً أن الأساسيات تمنع خروج العقارات عن السيطرة. فالهجرة القوية والنمو الديموغرافي سيمنع العقارات من السقوط نوعاً ما. وستظل القدرة على تحمل التكاليف منطقية بالنسبة لهؤلاء المشترين.
