في الوقت الذي يواجه فيه أصحاب المنازل خيار تجديد قروضهم العقارية، يجدون أنفسهم أمام مفترق طرق هام، وهل ينبغي لهم اختيار رهن عقاري ذو سعر فائدة ثابت، مما يضمن لهم دفعات شهرية ثابتة، أم يميلون نحو الرهن ذو السعر المتغير، على أمل استمرار انخفاض أسعار الفائدة.
لإلقاء الضوء على هذا الخيار المعقد، قدمت Kimberly Singh خبيرة الرهن العقاري والخبيرة العقارية والمؤلفة Romana King رؤى قيمة حول كيفية اتخاذ القرار المناسب عند تجديد الرهن العقاري.
☆ كيف تختار بين الرهن الثابت والمتغير؟
1- السؤال الأول: في ظل الوضع الحالي لأسعار الفائدة، ما النصيحة التي يمكن تقديمها للأشخاص الذين يحاولون الاختيار بين الرهن الثابت والمتغير؟
تشدد Singh على أهمية موازنة القدرة على تحمل المخاطر مع الظروف الشخصية، وتقول: “من الضروري تقييم مدى قدرة ميزانية الأسرة على التعامل مع التقلبات المحتملة في الأقساط الشهرية، ولذلك توصي بالبحث عن رهن عقاري بسعر ثابت بالنسبة للأسر التي تفضل الاستقرار، حيث تظل الدفعات الشهرية ثابتة طوال فترة القرض.
أما بالنسبة للأسر التي تستطيع تحمل بعض المخاطر، قد يكون الرهن المتغير خياراً جيداً، خاصة إذا كانت أسعار الفائدة في انخفاض، لكن King تؤكد على أنه إذا كنت تفكر في رهن متغير، فلابد أن يكون لديك خطة لتسديد الديون.
▪︎ماذا لو كانت المعدلات المتغيرة أعلى من الثابتة؟
اعتباراً من سبتمبر/أيلول 2024، واجه العديد من أصحاب المنازل هذه المعادلة الصعبة، ورغم انخفاض أسعار الفائدة، ظهرت المعدلات المتغيرة أعلى من الثابتة، هنا توضح King أن القرار يعتمد بشكل كبير على الميزانية ومدى تحمل المخاطر.
▪︎متى تختار الرهن الثابت؟
بالنسبة لأولئك الذين يفضلون تجنب المخاطر، فإن الرهن الثابت يعتبر الخيار الأكثر أماناً، حيث أن المعدل المنخفض الحالي يسمح لك بإبقاء الأقساط الشهرية منخفضة، مما يمنحك فرصة لتعديل ميزانيتك، ومع ذلك، يجب أن تكون الأسر حذرة من التوقعات المبالغ فيها لأسعار الفائدة المتغيرة.
▪︎متى تختار الرهن المتغير؟
لمن لديهم القدرة على تحمل المزيد من المخاطر، يعتبر الرهن المتغير خياراً مغرياً، ورغم أن الأقساط قد تبدأ أعلى قليلاً، لكن مع استمرار انخفاض الأسعار، يمكن تقليل المدفوعات مع تسديد المزيد من الدين، كما أن هذا الخيار يوفر مرونة أكبر في حالة الاستفادة من انخفاض الأسعار مستقبلاً.
☆ مساوئ الرهن المتغير والثابت
2- السؤال الثاني: ما الجوانب السلبية للرهن المتغير في بيئة أسعار الفائدة المنخفضة؟
في حين أن الرهن المتغير قد يبدو جذاباً، إلا أن King تشير إلى أهمية وجود خطة لتقليل المدفوعات الإجمالية، كما أن اختيار رهن عقاري بسعر فائدة متغير لا يزال فكرة جيدة، طالما أن لديك خطة لتقليل إجمالي الدين، مثل إجراء دفعات مسبقة.
3- السؤال الثالث: ما هي الجوانب السلبية للرهن العقاري بسعر فائدة ثابت في بيئة تنخفض فيها أسعار الفائدة؟
قد يكون من المفيد تثبيت الأسعار خلال بيئة أسعار الفائدة المنخفضة، ومع ذلك قد يكون توقيت القفل أمراً صعباً، لأنه في حال الحجز في وقت مبكر سينتهي بك الأمر بدفع دفعة شهرية أعلى للرهن العقاري، ودفع المزيد من الفوائد، لذلك فإن الرهن العقاري ذي الفائدة المتغيرة لابد أن ينخفض إلى 2.7% قبل أن يفكر حاملو الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة في دفع غرامة التحول.
وهذه القاعدة الذهبية هي مبدأ توجيهي، ونقطة بداية، وأي شخص يفكر جدياً في تبديل رهنه العقاري يجب عليه دائماً أن يحسب ما إذا كانت المدخرات تبرر التكاليف.
☆ طول فترة السداد
4- السؤال الرابع: كيف يؤثر طول فترة السداد على قرارك؟
كلما طالت فترة السداد، زادت الحاجة لمراجعة خيارات الرهن، وبالنسبة لأصحاب المنازل الجدد، قد يكون من المفيد سداد المزيد من الدين الرئيسي في بداية القرض.
☆ تقسيم الرهن
5- السؤال الخامس: متى يكون من الجيد تقسيم الرهن بين الثابت والمتغير؟
هذا الخيار يمكن أن يوفر مرونة في مواجهة تقلبات السوق، لكن ينبغي أن تكون هناك خطة واضحة لتجنب تكاليف إضافية عند كسر الرهن.
ومع ذلك، هناك بعض العيوب الكبيرة لتقسيم الرهن العقاري، حيث يمكنك أن ترى أن أي مزايا محتملة في الميزانية للرهن العقاري المقسم قد يتم استهلاكها إذا ارتفعت أسعار الفائدة بسرعة كما رأينا في عام 2023.
عيب آخر هو أن كسر الرهن العقاري المقسم يمكن أن يكون مكلفاً، لأنه يتطلب منك تحمل عقوبتين مختلفتين، واحدة لكسر الرهن العقاري ذو السعر الثابت والأخرى لكسر الرهن العقاري ذو السعر المتغير.
☆ تأثير الدخل الواحد
6- السؤال السادس: كيف يؤثر كونك أسرة ذات دخل واحد على اختيارك؟
تشير Singh إلى أن الأسر ذات الدخل الواحد قد تواجه مخاطر إضافية، مما يجعل من الأفضل لها اختيار الرهن الثابت لتقليل المخاطر المالية.
☆ العوامل المؤثرة
7- السؤال السابع: ما هي العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها؟
تؤكد Singh على أهمية مراعاة الميزانية والاحتياجات والأهداف الشخصية، وتنصح بأن يؤخذ في الاعتبار ميزانية العائلة، والاحتياجات والأهداف على المدى القصير والطويل، بالإضافة إلى القدرة على تحمل المخاطر، وبعد ذلك ينصح بالعمل مع أحد متخصصي الرهن العقاري الذي سيرشدك إلى الخيار الأفضل بناءً على ميزانيتك واحتياجاتك.
يمكن القول أخيراً أنه لا توجد إجابة واحدة صحيحة عند اختيار الرهن العقاري، حيث يعتمد القرار بين الرهن الثابت والمتغير على عوامل متعددة، مثل تحمل المخاطر والظروف الشخصية، فالرهون الثابتة توفر استقراراً أكبر، بينما تمنح الرهون المتغيرة مرونة وفرصاً للتوفير في الفائدة؛ ولذلك أياً كان الخيار الذي تختاره، تأكد من أن لديك خطة واضحة للتعامل مع مدفوعات الرهن العقاري وتلبية احتياجاتك المالية.
