انخفض الاستثمار السكني كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي مرة أخرى في الربع الثالث من عام 2022 ، بعد أن بلغ ذروته العام الماضي. ولم يسبق مثل هذا الانخفاض الكبير في الاستثمارات العقارية سوى ظهور فقاعة إسكان.
وتشير أبحاث البنك المركزي أيضاً إلى أنه من المرجح أن تنخفض أسعار المنازل الحقيقية حتى عام 2025 ، لتتماشى مع التوقعات البارزة.
مخاطر الاستثمار السكني على الاقتصاد
يُعرف الاستثمار السكني على أنه مساهمة الاستثمار العقاري في الناتج المحلي الإجمالي. ويشمل ذلك بناء مساكن جديدة وتجديدات كبرى بالإضافة إلى بعض الخدمات.
وهي أكبر مساهمة مباشرة في الناتج المحلي الإجمالي ، لكنها بعيدة عن التأثير الكامل. كما تتأثر الصناعات ذات الصلة مثل التمويل والبناء بالإسكان بشكل كبير.
ويعد نمو الاستثمار السكني أمراً جيداً، حتى يستهلك اقتصاد البلاد. حيث يعني ارتفاع حصة الناتج المحلي الإجمالي أنه يفوق الناتج الاقتصادي العام. وهي علامة على وجود فقاعة عقارية ، حيث يتم إغراق النمو الزائد في الأصول غير المنتجة. ما يعني أنه لا يوفر المزيد من السلع أو الخدمات ، بغض النظر عن التكلفة.
وتعتبر فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة في عام 2006 أفضل مثال معروف على الناتج المحلي الإجمالي لاستهلاك الإسكان. حيث بلغ الاستثمار السكني ذروته عند 6.7 ٪ من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2006 – أي ما يقارب 1 من كل 15 دولار لإجمالي الناتج المحلي. وانخفض بشكل حاد بعد بدء التصحيح ، حيث وصل إلى حوالي 2٪ بحلول عام 2010. ويعتمد الاقتصاد بشكل أكبر على العقارات مع ارتفاع هذا الارتفاع ، مما يزيد من مخاطر الصدمة.
الانخفاضات الحادة في الاستثمار السكني تسبق التصحيحات الحادة في أسعار المنازل
أصدر بنك التسويات الدولية ، وهو بنك مركزي للبنوك المركزية ، ورقة عمل تؤكد ذلك. ووجدوا أن الاستثمار السكني ارتفع نسبة إلى الناتج المحلي الإجمالي قبل ارتفاع أسعار المساكن.
ويعتبر الانخفاض في الحصة نموذجياً لتباطؤ نمو أسعار المساكن الحقيقية. ووجدوا في المتوسط أن الركود يحدث بعد عامين من عقود الاستثمار. كما تراجعت أسعار المنازل بمعدل 4 سنوات ، بحسب تحليل عشرات فترات الركود.
وأدت تخفيضات أسعار الفائدة خلال فترات الاستثمار المستقرة تاريخياً إلى ارتفاع أسعار المساكن. ويرجع ذلك إلى تأثير الطلب المتزايد ، إلا أن التأثير مختلف بعد الفقاعة. حيث وجد بنك التسويات الدولية أن ارتفاع أسعار الفائدة مرتبط بانخفاض الاستثمار السكني.
الاقتصاد الكندي أكثر اعتماداً على الإسكان مقارنةً بالولايات المتحدة في عام 2006
ينخفض الاستثمار السكني في كندا بالسرعة نفسها التي ارتفع بها تقريباً. ويمثل 6.7٪ من الناتج المحلي الإجمالي في الربع الثالث 2022 ، بانخفاضٍ قدره 0.4 نقطة عن الربع السابق ، وأقل بمقدار 0.9 نقطة عن العام الماضي. لكنه لا يزال عند مستوى كان يُعتقد أنه مرتفع بشكل غير عادي بالنسبة للولايات المتحدة ، إلا أنه ينخفض بشكل حاد.
يحتمل ألّا تنخفض العقارات الكندية حتى عام 2025
بلغت حصة الاستثمار السكني ذروتها عند 8.7٪ في الربع الأول من عام 2022 ، وانخفضت 1.1 نقطة في العام الذي أدى إلى رفع أسعار الفائدة. كما بلغ النمو السنوي لأسعار المنازل الحقيقية ذروته بعد ربع واحد ، وفقًاً لأبحاث مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي. وتشير التقديرات التقريبية إلى حدوث ركود في الربع التالي، واستمرار انخفاض أسعار المساكن الحقيقية حتى عام 2025.
فقاعة العقارات في كندا تتلاشى مع انخفاض بهذا الحجم
شهدت كندا فقاعتان عقاريتان رئيسيتان مع تصحيحات حادة – واحدة في أوائل الثمانينيات وأوائل التسعينيات.
وتضمنت فقاعة الثمانينيات المبكرة ذروة الاستثمار السكني في الربع الثاني من عام 1981 ، وأسعار المنازل الربع بعد ذلك. واستمر التصحيح من الذروة إلى القاع لما يقارب 4 سنوات.
بينما وصلت فقاعة العقارات في التسعينيات إلى ذروة الاستثمار السكني في الربع الرابع من عام 1989. وتبعتها أسعار المنازل الحقيقية بعد ربعين ، قبل التصحيح في عام 1996. أي لما يقارب 7 سنوات من انخفاض الأسعار حتى عاد السوق إلى النمو.
وفي غضون ذلك ، تتوقع شركة Oxford Economics العالمية انخفاض أسعار المساكن إلى أدنى مستوياتها في منتصف عام 2024.
كما يُظهر نموذج RBC أعمق تصحيح في التاريخ ، مع انخفاض الأسعار إلى أدنى مستوى في عام 2025. مع العلم أنهم استخدموا نماذج مختلفة لكنهم توصلوا إلى استنتاجات مماثلة بشأن الجدول الزمني.
