يتجه بعض مشتري المنازل المحتملين إلى انهيار كامل في سوق الإسكان لأن الأسعار قد تجاوزت حد القدرة على تحمل التكاليف حتى الآن.
و سواء كان ذلك يرضي المشترين المحتملين أم لا، فمن غير المرجح أن نكرر الانهيار الذي شهدته البلاد من عام 2008 إلى عام 2014 عندما انخفضت أسعار المنازل بنسبة مضاعفة عن ذروتها في عام 2007.
و ذكر Daryl Fairweather كبير الاقتصاديين في شركة الوساطة العقارية Redfin :
” الأسعار قد تنخفض قليلاً، لكن الانهيار الذي أعتبره يمثل انخفاضاً بنسبة تزيد عن %10 في قيمة المساكن، و يبدو أن هذا بعيد المنال في الوقت الحالي “.
يتوقع بعض المتنبئين أن تنخفض أسعار المساكن على المستوى الوطني ببضع نقاط مئوية خلال العام أو العامين المقبلين، و أن تنخفض بشكل كبير في عدد قليل من مناطق المترو، لكن لا يوجد إجماعٌ يذكر حول المدن التي ستشهد أكبر انخفاض.
و سواءً أكنت تتوق لشراء منزلك الأول أو كنت تمتلك منزلاً وتفكر في البيع فإليك ما قد يعنيه انخفاض الأسعار بالنسبة لك :
• إذا انخفضت الأسعار فقد يتوقف المشترون
لنفترض أنك تريد شراء منزل و الأسعار تنخفض في مدينتك فإنك سوف تميل إلى الانتظار.
و بعد كل شيء تسأل نفسك : لماذا تشتري منزلاً اليوم إذا كنت تعتقد أنك ستتمكن من دفع أقل مقابل منزل مشابه في غضون بضعة أشهر؟
ترى Odeta Kushi نائب كبير الاقتصاديين في شركة First American Financial أن مشكلة هذا المنطق الصارم هي أنه لا يمكنك التنبؤ متى ستنخفض الأسعار، و إذا انتظرت طويلاً قد ينتهي بك الأمر إلى محاولة الشراء عندما ترتفع الأسعار و تزداد المنافسة.
أما إذا انتظرت حتى تنخفض الأسعار لكنها لم تنخفض أبداً فقد تكتشف بالطريقة الصعبة أن المنزل الذي وجدته قبل عام والذي أحببته حقاً و يمكنك تحمل تكلفته فقد يكون أكثر تكلفة في العام المقبل.
• هواجس البائعين تضع حداً أدنى للأسعار
يمكن إحباط انتظار هبوط أسعار المساكن بسبب عدم رغبة مالكي المنازل في التخلي عما اكتسبوه، فخلال فترة ازدهار الإسكان في حقبة الوباء حصل أصحاب المنازل على بعض الأشياء التي يرغبون في الاحتفاظ بها.
و تصف kushi أسعار المنازل بأنها “ثابتة هبوطية” مما يعني أن البائعين يترددون في قبول التخفيضات ما لم يكونوا يائسين للبيع.
• الشيء الآخر الذي يتشبث به أصحاب المنازل : معدلات الرهن العقاري المنخفضة
ذكر محلل الإسكان Ivy Zelman في شهر تموز/يوليو الفائت أنه من خلال إعادة التمويل أو الشراء في الوقت المناسب فإن %92 من أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية لديهم معدلات أقل من %5، و نصفهم أقل من %3.5.
فالكثير من أصحاب المنازل هؤلاء سوف يكافحون معدلات الرهن العقاري المنخفضة الخاصة بهم، و يتعهدون بعدم المغادرة أبداً.
و قال كبير الاقتصاديين الأمريكيين الأول Mark Fleming :
” إذا كنت تملك منزلاً اليوم و تحصر معدل رهن عقاري بنسبة %2.6 أو %2.7، فما هو حافزك لبيع منزلك و شراء منزل بسعر رهن عقاري أعلى اليوم؟ “.
• عندما تكون مديناً بأكثر ما يستحق المنزل :
تم بيع ما يقرب من 10 ملايين منزل قائم منذ بداية عام 2021 في عصر النمو السريع للأسعار.
و قد يعني الانخفاض في قيمة المساكن أن المشترين الجدد قد ينتهي بهم الأمر مدينون بأكثر مما تستحقه منازلهم.
فإذا انتهى بك الأمر في هذا الموقف فلديك بعض الخيارات :
احتفظ بالمنزل و سدد جميع مدفوعات الرهن العقاري وانتظر حتى تتعافى أسعار المنازل.
و في حال لم يكن لديك نقود كافية لسداد رصيد الرهن العقاري يمكنك الحصول على إذن المقرض لبيع المنزل على المكشوف.
• أقل حقوق ملكية للاقتراض مقابلها :
هناك مسألة قروض ملكية المساكن و خطوط ائتمان ملكية المنازل أو HELOCs.
هذه هي الرهون العقارية الثانية التي تسمح لك بالاقتراض مقابل حقوق ملكية منزلك، للتأهل لأي منهما يجب أن يكون لديك ما يكفي من الأسهم : %20 على الأقل أو %15 في بعض الحالات.
و من الممكن أن يؤدي انخفاض قيم المساكن إلى محو ما يكفي من حقوق الملكية لإسقاطك إلى ما دون %15 أو %20 مما يجعلك غير مؤهل للحصول على قرض لشراء منزل أو HELOC.
و حتى إذا حصلت على HELOC قبل حدوث ذلك يمكن للمقرض تقليل حد الائتمان الخاص بك لاحقاً لجعله يتماشى مع قيمة منزلك.
