يمكن القول أنه مع ارتفاع أسعار الفائدة ثلاث مرات من البنك المركزي الكندي هذا العام، فإن المشترين المحتملين ومالكي المنازل الذين يتطلعون إلى تجديد قروضهم من المحتمل أن يفكروا في الحصول على قرض عقاري بسعر ثابت، والذي يحبس السعر على مدار مدة القرض.
لكن مع ذلك فإن معدلات الفائدة الثابتة على القروض العقارية آخذة في الارتفاع أيضاً، والاختيار بين القرض العقاري بسعر ثابت أو متغير ليس بالأمر السهل دائماً، وحتى عندما تتقلص الفجوة بين الاثنين كما حدث في الأشهر الأخيرة.
إذ أنه سواء كانت معدلات القروض العقارية ثابتة أو متغيرة فإن المعدلات المرتفعة تعني ارتفاع تكاليف القروض، وبشكل خاص بعد رفع سعر الفائدة بنسبة 1٪ منذ بداية عام 2022.
إذ أنه بناءً على هذه الزيادة فإن المقترض الذي لديه قرض عقاري بقيمة 700000 دولار سيدفع الآن 359 دولار أكثر كل شهر مقارنة بالقرض الذي تم الحصول عليه في عام 2021.
دفعت المعدلات الشهرية المرتفعة العديد من المشترين لأول مرة وأولئك الذين يرغبون للتجديد للتساؤل عما إذا كان القرض العقاري ذو معدل الفائدة الثابتة أو المتغيرة أفضل أم لا.
☆ متى يتم اختيار القرض العقاري بسعر فائدة ثابت؟
يمكن القول أنه بالنسبة للمشترين لأول مرة فإن الحصول على قرض عقاري بسعر ثابت يعني قوة شرائية أقل، ولكن المزيد من اليقين بشأن الدفعات الشهرية والفائدة الإجمالية المدفوعة على الدين.
تجب الإشارة إلى أن هذا اليقين مفيد بشكل خاص بالنسبة للمشترين الذين لديهم نسب ديون عالية، مما يعني أن أقساط القرض العقاري الشهرية تلتهم المزيد من ميزانيتهم الشهرية.
صحيح أن رفع سعر الفائدة من بنك كندا لا يؤثر إلا على المعدلات المتغيرة، فإن هذا لا يعني أن الأسعار الثابتة لا ترتفع أيضاً، حيث من المعروف أن القروض العقارية ذات السعر الثابت مرتبطة بسوق السندات.
ومع ارتفاع عائدات السندات على مدى الأشهر القليلة الماضية، بدأت البنوك بالفعل في زيادة أسعار الفائدة الثابتة للتحوط من عوائد السندات المتقلبة، حيث أنه منذ سبتمبر/أيلول 2021 ارتفعت المعدلات الثابتة بنسبة 1.8٪ في المتوسط بزيادة 640 دولار شهرياً على دفعة القرض العقاري بالنسبة لقرض بقيمة 700000 دولار.
بالتالي نستطيع القول أنه إذا كانت تكاليف الرهن العقاري الإضافية ستؤدي إلى كسر ميزانيتك، فإن الحصول على القرض العقاري بسعر ثابت هو استراتيجية ذكية.
☆ متى تختار القرض العقاري بسعر فائدة متغير ؟
أسعار الفائدة الآخذة في الارتفاع وحدها لا تعني أن القروض العقارية ذات المعدلات المتغيرة هي فكرة سيئة، لكن هناك دائماً عدد قليل من السيناريوهات عندما يكون اختيار الرهن العقاري بمعدل متغير استراتيجية ذكية.
أولاً لا تخطط للبقاء في المنزل لمدة 5 سنوات، فإذا كنت تعلم أنك ستترك العقار سواء بالبيع أو تغيير الاستخدام من مسكن أساسي إلى عقار مستأجر، فإن اختيار رهن عقاري بسعر متغير أمر منطقي.
بمجرد وقف القرض العقاري بسعر فائدة ثابت ستحتاج إلى دفع غرامة يتم حسابها باستخدام فرق سعر الفائدة (IRD)، إلا أن هذا الحساب يختلف من مُقرض إلى مُقرض، لذلك اختر قرضاً عقارياً بسعر فائدة متغير وسيكون لديك خيار وقف القرض العقاري في أي وقت ودفع فائدة لبضعة أشهر فقط في غرامات الدفع المسبق.
ثانياً هناك سبب وجيه آخر لاختيار القرض العقاري بمعدل فائدة متغير وهو الاستفادة من دفعة القرض الشهرية المنخفضة واستخدامها لصالحك.
في بداية شهر يونيو/حزيران كان أفضل سعر ثابت لمدة خمس سنوات هو 3.69٪، مقارنة بمعدل متغير لخمس سنوات قدره 2.25٪ على قرض عقاري بقيمة 700000 دولار، حيث تصل مدفوعات القرض الشهرية هذه إلى 3565 دولار مقابل 3049 دولار.
بعد خمس سنوات سيظل المقترض الذي لديه قرض عقاري بسعر ثابت مدين بمبلغ 606،044 دولار، ومع ذلك إذا اختاروا القرض العقاري ذو السعر المتغير ولكنهم دفعوا الدفعة الشهرية ذات السعر الثابت، فسيكونون مدينين بعد خمس سنوات بمبلغ 556،728 دولار.
لا بد من الإشارة إلى أنه من المتوقع أن يواصل بنك كندا رفع سعر الفائدة إلى أكثر من 3٪ بحلول نهاية عام 2023، ونتيجة لذلك قد يكون من المفيد التفكير في القرض العقاري ذي السعر الثابت لأن هؤلاء المقترضين محميون من أي ارتفاع في الأسعار حتى يحين موعد تجديد القرض العقاري.
بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى سداد ديون القرض العقاري بسرعة يمكنهم الاستفادة من المعدلات المتغيرة المنخفضة، حيث يمكن للمقترضين استخدامها لصالحهم وتقليل ديونهم ومصروفاتهم بشكل استراتيجي.
في نهاية المطاف يعود قرار تفضيل نوع من القروض العقارية على الآخر إلى الرغبة في المخاطرة الفردية، فإذا كنت قلقاً بشأن ارتفاع معدلات الفائدة وتفضل أن تعرف بالضبط ما تدفعه كل شهر عليك اختيار القرض ذي السعر الثابت، وإذا كنت ترغب في تحمل المخاطر أو لديك خطة لإضافة مدفوعات إضافية يمكن أن يكون القرض العقاري متغير السعر مثالياً.
