قال بنك كندا يوم الخميس إن ارتفاع أسعار المنازل وأعباء الديون المرتبطة بها يشكلان نقطة ضعف كبيرة للاقتصاد الكندي ، محذراً المشترين الذين اشتروا خلال الوباء من أن تأثير معدلات الرهن العقاري المرتفعة قليلاً قد يكون دراماتيكياً.
وأوضح البنك المركزي أنه في حين أن النظام المالي للبلاد قوي وقد نجا من الوباء بشكل جيد ، لا يزال الاقتصاد ضعيفاً بسبب مستويات الديون المرتفعة المرتبطة بسوق الإسكان الباهظ في البلاد.
و قال محافظ بنك كندا ” تيف ماكليم” يوم الخميس: “حتى في الوقت الذي تكون فيه الأسرة العادية في وضع مالي أفضل ، فإن المزيد من الكنديين يسعون لشراء منزل خلال الوباء”. وهذه الأسر أكثر تعرضاً لمعدلات فائدة أعلى ولاحتمال انخفاض أسعار المساكن”.
وقال البنك إن تقييم المخاطر المتعلقة بمستويات ديون الأسر المرتفعة أصبح أكثر تعقيداً ، ولكن بشكل عام “زاد الضعف”.
يُذكر أن ما يقرب من ثلثي الكنديين هم من أصحاب المنازل ، ويمتلك حوالي نصفهم منازلهم بالكامل بينما يرتبط الباقون بنوع من ديون الرهن العقاري.
تباطؤ سوق العقارات بعد رفع معدلات الإقراض
ارتفعت أسعار المساكن بنحو 50 في المائة ، في المتوسط ، أثناء الوباء ، حيث سمحت المعدلات المنخفضة لأسعار الفائدة للمشترين بالتأهل للحصول على قروض أكبر مع الحفاظ على المدفوعات الجارية ميسورة التكلفة نسبياً.
وقد تم بناء الكثير من أسعار المساكن المتضخمة على أساس الديون. والآن تعتبر واحدة من كل خمس أسر كندية الآن “مثقلة بالديون” ، مما يعني أن نسبة الدين إلى الدخل تبلغ 350 في المائة أو أكثر ، كما يقول البنك.
قبل الوباء ، كان واحد فقط من كل ستة مدينين بهذا القدر من الدين. أما قبل 20 عاماً تقريباً ، في عام 1999 ، كانت أسرة واحدة فقط من بين كل 14 أسرة لديها هذا القدر من الديون.
وقال الخبير الاقتصادي في ” ديجاردان” رويس مينديز: “هذه الأرقام تعني أن كل رفع لسعر الفائدة سوف يلحق مزيداً من الألم بالاقتصاد مما كان سيحدث في الماضي”.
وقد بدأت بالفعل هذه الارتفاعات في الأسعار . فبعد خفض سعر الفائدة القياسي في بداية الوباء ، في مارس 2022 ، بدأ البنك في رفع سعر الإقراض القياسي من 0.25 في المائة في بداية العام إلى 1.5 في المائة اليوم ، وقد كان التأثير على سوق الإسكان فورياً تقريباً ، مع تباطؤ أحجام المبيعات ، جنباً إلى جنب مع متوسط أسعار البيع.
واعتبر محافظ بنك كندا أنه و “بالنظر إلى القوة غير المستدامة للنشاط الإسكاني ، فإن الاعتدال في الإسكان سيكون صحيًاً” ، لكن ارتفاع ديون الأسر وارتفاع أسعار المساكن نقاط ضعف.”
و كجزء من تحليله لمدى مرونة النظام المالي في كندا في مواجهة الصدمات المختلفة ، قام البنك بفحص التأثير الذي قد يبدو عليه ارتفاع معدلات الأسعار وانخفاض أسعار البيع.
تكاليف الرهن العقاري قد ترتفع بنسبة 30٪
كجزء من ذلك ، قام البنك بحلّ الأرقام المتعلقة بما قد يحدث للرهون العقارية لأصحاب المنازل الجدد عندما يتم تجديد قروضهم في غضون خمس سنوات.
يفترض البنك أنه في عامي 2025 و 2026 ، ستكلف القروض ذات الأسعار المتغيرة 4.4 في المائة في خمس سنوات ، في حين أن القروض ذات السعر الثابت ستكون أعلى قليلاً عند 4.5 في المائة.
وتمثل هذه المعدلات زيادة بنسبة 2 في المائة تقريباً عن المعدلات المتغيرة اليوم .
بموجب هذا السيناريو ، فإن 1.4 مليون كندي حصلوا على رهن عقاري في 2020 أو 2021 سيرتفع متوسط التكلفة الشهرية لقرضهم بمقدار 420 دولاراً ، أو 30 في المائة عند تجديد القرض.
سيكون التأثير على المقترضين ذوي السعر الثابت أقل قليلاً ، حيث سيرون مدفوعاتهم ترتفع من 1260 دولاراً في المتوسط عندما حصلوا على قرضهم لأول مرة ، إلى 1560 دولاراً شهرياً عند التجديد ، بزيادة قدرها 24 في المائة.
لكن المقترضين ذوي الأسعار المتغيرة أكثر عرضة للخطر ، في ظل ممارسة زيادة البنك أسعار الفائدة ، حيث تتراوح أقساطهم الشهرية المعتادة من 1650 دولاراً في الشهر عندما حصلوا على قرضهم إلى 2370 دولاراً عند التجديد. و هذه زيادة بنسبة 44 في المائة.
وقال محافظ بنك كندا: “إذا فقدت الأُسر المُثقلة بالديون وظائفها ، فمن المحتمل أن تحتاج إلى خفض إنفاقها بشكل حاد لمواصلة خدمة رهنها العقاري”.
وأضاف: “ليس هذا ما نتوقع حدوثه … لكن يجب أن نراقب عن كثب ونتعامل مع الأمر بعناية”.
