يمكن القول أن بناء المساكن كان صناعة مزدهرة على مدى العقد الماضي، حيث أفادت مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية أنه في الربع الثاني من عام 2022، كان هناك 352588 وحدة سكنية قيد الإنشاء وهو أعلى رقم في السنوات العشر الماضية.
من الملاحظ أن المشترين يتطلعون إلى المباني الجديدة كفرصة لتجنب حروب العطاءات وتثبيت سعر منزلهم المستقبلي ولا سيما في سوق الإسكان الضيق، لكن ما يحدث أحياناً لا يكون وفقاً للخطة.
إذ أنه في أغسطس/أب طلب من مشتري المنازل في بلدة ستينر الريفية في أونتاريو دفع أكثر من 175000 دولار زيادة على ما تم الاتفاق عليه في العقود من قبل مجموعة Briarwood Development Group، حيث يقول المتعهد إن السعر الجديد يعكس التكاليف المضافة بسبب الاضطرابات في سلسلة التوريد.
هذه القضايا ليست جديدة وفي عام 2019، قدم مئات المشترين طلباً لإلغاء شقق Icona المخططة في Vaughan في أونتاريو، حيث تعد هذه التطورات من مشاريع بناء المنازل الجديدة التي واجهت زيادات كبيرة في الأسعار، وتأخيرات أو عمليات إلغاء واسعة النطاق.
☆ هل يتم تضمين النفقات دائماً في العقد؟
على الرغم من أن الأستعانة بمحامي يمكن أن تساعد في توقع تكاليف الإغلاق الإجمالية، فإن المشكلة تكمن في عدم توفر جميع النفقات خاصة عند التعامل مع رسوم التطوير، وهي رسوم تدفع لمرة واحدة تفرض على مطوري الأراضي وبناة المنازل والمؤسسات عندما يطورون أو يبنون على مساحة من الأرض.
في جميع الأحول صحيح أن المحامي لا يستطيع التنبؤ بالتكاليف، إلا أن بإمكانه المساعدة في تقليلها أو تجنبها، كما يمكن للمحامي أن يخبر العميل عن البناة الذين يجب تجنبهم.
بدوره ينصح Ron Butler سمسار الرهن العقاري في Butler Mortgage جميع المشترين بالمحامي، قائلاً أن المحامي يمكنه المساعدة في تحديد الخطأ الذي يمكن أن يحدث في العقد وإزالة أقسام معينة.
حيث يمكن لمحامي العقارات أيضاً معرفة المتعهد الذي قد تثق به، إذ قد يؤدي المتعهدين عديمي الخبرة إلى رفع التكاليف لأنهم قد لا يعرفون تماماً ما هي خصوصيات وعموميات السوق.
☆ هل المتعهدين الكبار على اطلاع أفضل؟
يمكن القول أن المتعهدين المعروفين هم أكثر دراية بالتطورات التي قد تؤثر على ممتلكاتهم، وكمثال على ذلك عندما واجهت Gupta Group مشكلة تقسيم المناطق في عام 2018. أرسل المتعهد بعد ذلك رسائل إلى المشترين لإخبارهم أن العقار خاضع للمواثيق التقييدية، وهي شروط قانونية تمنع من بناء الشقة، ومع ذلك بعد عام أزالت العقبة القانونية وتعهدت بالبناء في نفس الموقع.
☆ فهم شروط العقد
شراء المباني على المخطط وقبل اكتمال المشروع هو أمر حساس لتقلبات السوق، بما في ذلك معدلات الفائدة المتزايدة، حيث لا يوجد أحد بإمكانه معرفة أن تكلفة المواد سترتفع بسرعة كبيرة، ولا أحد يعلم أنه سيكون هناك عقد جديد مع نقابة سيؤدي إلى رفع التكاليف بشكل كبير، ومن هنا تنشأ الحاجة إلى فهم المبيعات المشروطة.
حيث يكون الاتفاق مشروطاً إذا كان المنشئ يحصل على تمويل في تاريخ معين، أو يبيع عدد معين من الوحدات أو ببساطة يعيد تقسيم قطعة الأرض، ولكن ماذا يحدث عندما لا يتمكن المنشئ من البيع بعد الانكماش أو بعد رفع سعر الفائدة؟.
يقول Butler أنه عندما لا يتمكن البناة بشكل شرعي من تلبية شرط ما وينهون الاتفاقية، فقد يكون ذلك مؤذياً مالياً للمشتري، لذلك من المستحسن للمشترين توفير ما يصل إلى 4٪ من سعر الشراء لدفع شيء من خطط الضمان.
من الجدير بالذكر أخيراً أن البحث عن القرض العقاري المثالي لا ينبغي أن يكون أمراً صعباً، فشركة الوساطة Homewise ستتفاوض نيابة عنك مع أكثر من 30 بنك ومقرض آخر وهي مجانية تماماً ولا يستغرق الأمر سوى خمس دقائق للتقديم.
