يتوقع الجميع ارتفاعاً قدره 50 نقطة أساس في سعر الفائدة من بنك كندا غداً. لكن ماذا سيعني ذلك بالنسبة لرهنك العقاري؟
أفاد العديد من الخبراء أن معدلات الرهن العقاري الجديدة آخذة في الارتفاع بالفعل مع ارتفاع أسعار عوائد السندات في الزيادات المتوقعة من البنك المركزي.
وقالت Leah Zlatkin الخبيرة في LowestRates.ca إن الأسعار الثابتة في البنوك الكندية الكبرى تتراوح حالياً بين 3.5٪ و 4٪. ويقوم المقرضون أيضاً بتخفيض معدل الخصم المتغير من السعر الأساسي.
ويمثّل ذلك “نقطة تحول حقيقية” لأن المعدلات المعلنة مرتفعة بما يكفي بحيث يتعين على مشتري المنازل ومالكي المنازل الذين يتطلعون إلى تجديد رهنهم العقاري مع مقرض آخر التأهل بنسب مئوية أعلى من اختبار الإجهاد الحالي ، وهو 5.25٪( أو أكثر ب2٪ من المعدل المعروض).
علماً أن معدلات الرهن العقاري كانت منخفضة لدرجة أن نسبة 5.25٪ كانت أعلى من الاثنين في معظم الحالات منذ يونيو/حزيران 2021. لكن لن يكون الحال كذلك بعد الآن.
وبيّنت Zlatkin:”لا يدرك العديد من مشتري المساكن هذا الفارق الدقيق ، وسيؤثر ذلك على قدرتهم على تحمل التكاليف حتى لو تباطأت أسعار المساكن خلال العام المقبل”.
وأضافت:”قد يعني الحساب الذي يزيد عن 5.25٪ بالنسبة للبعض أنهم سيحتاجون إلى البقاء مع المقرض الحالي لأنهم لا يستطيعون تحمل اختبار الإجهاد بمعدل أعلى. مما يلغي فرصة التسوق للحصول على معدلات رهن عقاري أفضل”.
وأشارت إلى أن ارتفاع معدل اختبار الإجهاد سيبدأ في معدلات الرهن العقاري التي تبدأ من 3.26 ٪. وعلى الرغم من أن كل حالة ستكون مختلفة ، قدّرت أنه يمكن للمشترين توقع نقصان بمقدار 12000 دولار في التمويل مقابل كل زيادة بنسبة 0.25٪ فوق ال 5.25٪ .
لذا فإن أي شخص يملك دخلاً أسرياً يبلغ 100000 دولار ومعدل رهن عقاري يبلغ 3.25٪ سيملك معدلاً مؤهلاً يبلغ 5.25٪ ، ويكون قادراً على الحصول على رهن عقاري يبلغ حوالي 528000 دولار.
لكن إذا كان معدل الرهن العقاري الخاص بك هو 4٪ ، فسيكون المعدل المؤهل 6٪ ، وستكون مؤهلاً فقط للحصول على قرض عقاري قدره 487000 دولار.
أما إذا كان معدل الرهن العقاري الخاص بك 4.25٪ ، فإن معدل اختبار الإجهاد سيكون 6.25٪ وستنكمش قوتك الشرائية إلى 475000 دولار.
لكن ماذا لو كان لديك رهن عقاري بالفعل ، وتحديداً “رهن عقاري متغير السعر”؟
أوضح James Laird، المؤسس المشارك لـ Ratehub.ca ورئيس CanWise Financial للسمسرة العقارية: “يجب على أي شخص يملك رهناً عقارياً متغير السعر أن يفهم ما ستكون عليه مدفوعاته مع زيادة بمقدار 50 نقطة أساس الأسبوع المقبل ، ويجب أن يخصص زيادة في الأسعار الإضافية يبلغ مجموعها 1-2٪ لبقية العام”.
وفي حال قدّم صاحب المنزل دفعة أولى بنسبة 10٪ على منزل قيمته 800 ألف دولار (كان متوسط سعر المنزل في كندا في فبراير/شباط 816439 دولار) بمعدل متغير لمدة 5 سنوات بنسبة 1.15٪ على مدار 25 عام، ستكون دفعة الرهن العقاري الشهرية 2847 دولار.
وإذا قام البنك برفع سعر الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس غداً ، سيرتفع هذا المعدل المتغير إلى 1.65٪ لتصبح الدفعة الشهرية 3،019 دولار ، وذلك وفقاً لحسابات Ratehub.ca.
ما يُمثّل زيادةً قدرها 172 دولار في الشهر أو 2064 دولار سنوياً في مدفوعات الرهن العقاري.
وفي حال رفع البنك المركزي 50 نقطة أساس إضافية في اجتماعه في يونيو/حزيران ، كما يتوقع البعض ، ستصل زيادة السعر هذا العام إلى 125 نقطة أساس. وسيحصل صاحب المنزل على معدل رهن عقاري يبلغ 2.15 ٪ ودفعات شهرية تبلغ 3197 دولار.
وبيّن Sung Lee ، وكيل الرهن العقاري وخبير RATESDOTCA: “إذا تقلص الفارق بين الرهون العقارية المتغيرة والثابتة ، فإن جاذبية المعدلات المتغيرة ، بالنسبة للبعض ، قد تتقلص أيضاً”.
ولفت Lee إلى خيار آخر لا يعرفه كثير من مشتري المساكن وهو الرهن العقاري الهجين. فهو يسمح للمقترضين بتقسيم رهنهم العقاري بين المكونات الثابتة والمتغيرة على أن يكون أكثرها شيوعاً هو 50-50.
