عادةً ما يرغب مشترو المنازل في الحصول على وسائل الراحة مثل حمامات السباحة الباردة – لكن الشيء الذي يكتسب شعبية في سوق الإسكان حالياً هو الرهن العقاري القديم الذي يقل عن 4٪.
يُذكر أن هذه الفكرة الجديدة التي تهدف لإنعاش سوق الإسكان تسمى ب”الرهن العقاري المفترض”، حيث لا يحصل مشتري المنزل على منزل فحسب، بل يحصل أيضاً على الرهن العقاري من البائع.
ويبدو الأمر رائعاً من الناحية النظرية ، لكن المشكلة هي أن هذه القروض العقارية المفترضة نادرة، ويصعب الحصول عليها.
وعلى الرغم من الصعوبات، إلا أن هذا الموضوع يحظى بالاهتمام في شكل شركات ناشئة جديدة تساعدك في العثور على رهن مماثل.
وتُعرف هذه الظاهرة باسم “الأصفاد الذهبية”، حيث يشعر فيها أصحاب المنازل بأنهم لا يستطيعون بيع منازلهم لأنهم سيضطرون إلى التخلي عن معدل الرهن العقاري المنخفض الذي حصلوا عليه قبل ارتفاع الأسعار (متوسط السعر على الرهن العقاري لمدة 30 عاماً يحوم الآن عند 7٪).
ويمكن للمشتري أن يتحمل أي قرض مدعوم من الحكومة، بما في ذلك الرهون العقارية من قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA)، وVA، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA).
يُذكر أن 23% من القروض العقارية القائمة(حوالي 12.2 مليون)، تندرج ضمن هذه الفئة، لكن 13% فقط، أو 6.8 مليون، لديها معدلات فائدة أقل من 4%، وفقاً لبيانات من InterContinental Exchange.
وأوضح Andy Walden، نائب رئيس استراتيجية أبحاث المؤسسات في شركة ICE، أن حوالي ثلثي القروض العقارية المفترضة تم سحبها خلال الأعوام الثلاثة ونصف الماضية. مل يعني أن المقترضين قد لا يكونون مستعدين للبيع بعد.
وتشير بعض إعلانات العقارات الآن ما إذا كان المنزل يأتي برهن عقاري مفترض، وهناك شركات ناشئة جديدة حيث يمكن للمشترين الاطلاع على هذه الأنواع من المنازل فقط – بما في ذلك Roam وAssumeList وAssumable.
وفي حال وجدت منزلاً للشراء، فهناك عقبات كبيرة أمام إتمام الصفقة. ويشمل ذلك الدفعة الأولى، وهي الفرق بين سعر الشراء ورصيد قرض البائع.
فعلى سبيل المثال، إذا اشتريت منزلاً بقيمة 400 ألف دولار بالطريقة المعتادة، فربما يتعين عليك الحصول على 40 ألف دولار. وإذا كنت تتولى الرهن العقاري على هذا المنزل، فقد تحصل على قرض برصيد متبقي قدره 200000 دولار – وستحتاج إلى سداد الباقي نقداً أو عن طريق رهن عقاري ثاني.
ويحتمل ألا يرغب مقدمو خدمات الرهن العقاري في إجراء هذه الصفقات لأنهم لا يستطيعون تحصيل سوى بضع مئات من الدولارات، وهو أقل مما كانوا سيحصلون عليه مقابل القروض الجديدة وفي كثير من الأحيان أقل من تكلفة معالجة الافتراض.
وتجدر الإشارة إلى أنه لم يكن هناك سوى 6000 افتراض مكتمل في عام 2023، وفقاً لصحيفة نيويورك تايمز، التي تحدد مجموعة من الأسباب الأخرى التي تجعل هذه العملية صعبة للغاية.
المصدر Axios
