قامت مؤسسة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) بإجراء تغييرات غير معلنة على مبادرة مشتري المنازل لأول مرة/First-Time Home Buyer Initiative (FTHBI).
يُذكر أن هذا البرنامج ، الذي يُمكّن الحكومة من أخذ حصة في شراء منزل لمقدم طلب ناجح ، يحدّ حالياً من تعرضه السلبي. علماً أنه وقبل بضعة أشهر فقط ، عندما كان يُعتقد أن أسعار المساكن ستستمر في الارتفاع ، كان دافعو الضرائب سيحصلون على ارتفاع غير محدود. أما الآن، وبعد انخفاض الأسعار ، قامت كندا بتحديث البرنامج بهدوء وبدون أي إعلان للحد من التعرض للخسائر.
برنامج مشتري المنازل لأول مرة
مبادرة مشتري المنازل لأول مرة (FTHBI) هي برنامج ملكية مشتركة للمالكين الجدد. ويقوم فيه المتقدمون الناجحون بتقديم 5-10٪ من منازلهم للحكومة. ويهدف ذلك لتقليل الرصيد المستحق وخفض الدفعات الشهرية للمالك. وهو يوفر قدراً أكبر قليلاً من المال للأسر وتشارك الحكومة في المكاسب والخسائر.
ونظراً لأنه يقلل من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، فإن صانعي السياسة يروجون له كإجراء للقدرة على تحمل التكاليف. لكنه ليس كذلك، حيث يشار إلى هذا البرنامج تقنياً باسم مخطط تحفيز الطلب.
وتم تصميم مخططات تحفيز الطلب لتحفيز الطلب وبالتالي رفع الأسعار. أي أن ما يفعلونه في الواقع هو جعل المشترين أكثر راحة لتحمل أعباء ديون أعلى. ولا تزال اختبارات الإجهاد تحد من المقترضين ، لكن البعض يرى أن المدفوعات المنخفضة أكثر قبولاً.
قد يكون هذا البرنامج لتخفيف خسائر رأس المال
ترك توقيت البرنامج الكثير من الأسئلة نظراً لأنه يبدو كبرنامج “لإخماد صدمة رأس المال”. علماً أن هذا النوع من البرامج يُستخدم لتحويل الأصول من أصحاب الاستخدام المنخفض (المستثمرين) إلى أصحاب الاستخدام العالي (العائلات) أثناء تزايد المخاطر. ومن المرجح أن يتخلف المستثمرون عن السداد أكثر من الرهون العقارية التي يشغلها المالك ، ويقبلون خسائر أكبر.
وتجدر الإشارة إلى أن حكومة الولايات المتحدة سارعت إلى نقل بعض المخاطر بهذه الطريقة خلال فقاعة الإسكان، بحجة أن الفقراء تخلفوا عن سداد ديون مقرضي الرهن العقاري خلال فقاعة 2008. لكن وفي الواقع، استخدم المستثمرون ذوو الدرجة الائتمانية العالية مقرضي الرهن العقاري الذين تخلفوا عن السداد بمعدل أعلى. لقد احتاجوا إلى مزيد من النفوذ ، لذلك سعوا إليها في مقرض الرهن العقاري.
وفي الوقت نفسه، تخلّف المقرضون الذين حصلوا على درجات ائتمانية عالية المخاطر عن السداد أعلى بقليل من المعتاد. واحتفظوا ببيوتهم ذات الأسهم السلبية لعدة سنوات. وبطبيعة الحال ، يقلل المقرضون من المخاطر عن طريق نقل المزيد من هذه الأصول من المستثمرين إلى المالكين المقيمين. المشكلة الوحيدة هي أن هذا الأمر يأتي على حساب الفقراء، وهذه ليست القصة الجيدة التي تروج لها الحكومة.
كندا تغير البرنامج بهدوء لوضع حد للخسائر السنوية
بطبيعة الحال ، تلقّى البرنامج العديد من الانتقادات خاصةً حول فترة طرحه. فهو يشجع المزيد من النفوذ وتحفيز المشترين اليائسين قبل ارتفاع أسعار الفائدة مباشرة. وهو يستخدم أيضاً رأس مال دافعي الضرائب ، ما يعني أن دافعي الضرائب يتحملون بعضاً من هذه الخسائر.
وبالطبع ، يتضمن البرنامج حالياً تحذيراً جديداً، فقد حدّت الدولة من تعرضها للخسارة القصوى. حيث تم تحديث البرنامج بهدوء دون إعلان بحدود جديدة.
وسيكون الحد الأقصى للخسارة التي ستتحملها الدولة هو 8٪ سنوياً ، بينما يتحمل المالك باقي المخاطر. ومع انخفاض الأسعار ، فإنهم يبيعون المنازل في الاتجاه الصعودي، ولن يتعين عليك سوى دفع 8 ٪ كحد أقصى سنوياً إذا ارتفعت الأسعار.
ما يعني أن هذا البرنامج يشجع مشتري المنازل لأول مرة على الاستفادة خلال هذا العرض المحدود. وإذا سارت الأمور على ما يرام ، فسوف تدفع فائدة 8٪ كحد أقصى بدلاً من 3٪ فائدة على تكاليف الرهن العقاري ذات المعدل المتغير حالياً. أما إذا هبطت الأسعار ، فأنت في مأزق عند حدوث أي خسائر تزيد عن 8٪.
وفي الختام، عندما يكون لأحد البرامج فوائد للمسؤول أكبر من المستخدم، فمن الأفضل أن تستغرق بضع لحظات إضافية وتفكر فيما إذا كان الأمر يستحق ذلك.
