وجد البنك المركزي الكندي أن القدرة على تحمّل تكاليف الإسكان قد تآكلت أكثر في الربع الأول، حيث أظهر مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان (HAI) التابع لبنك كندا (BoC) قفزة حادة في الربع الأول من عام 2022.
يمكن القول أن القدرة على تحمّل التكاليف هي الآن الأسوأ منذ 3 عقود، مع التآكل الأخير بسبب ارتفاع تكاليف التمويل، لكن مع ذلك فمن المرجح أن يكون هذا مؤقتاً لأن أسعار المساكن تتكيف مع تكاليف الاقتراض الأكثر تكلفة، حيث سيشهد المؤشر زيادة على المدى القصير ولكن يمكن أن ينعكس الاتجاه في وقت مبكر من هذا العام.
☆ مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان (HAI)
ينظر إلى القدرة على تحمل تكاليف السكن على أنها التكاليف الأساسية للمنزل مقارنة بالدخل، إذا أن تكاليف الإسكان هي مدفوعات الرهن العقاري والمرافق حيث يتم احتساب مدفوعات الرهن العقاري باستخدام سلة من الأسعار المخفضة مرجحة حسب الاستخدام، أما الدخل فهو الدخل المتاح وهو ما تبقى بعد التحويلات الإلزامية والنتيجة هي حصة الدخل اللازمة لتحمل هذه المدفوعات.
يُظهر مؤشر HAI أن الأسرة تحتاج إلى 42.8٪ من دخلها المتاح لشراء منزل في الربع الأول من عام 2022، وهي زيادة بأكثر من 3 نقاط عن الربع السابق و 8.1 نقاط عن العام الماضي، حيث أن مؤشر HAI لم يكن بهذا الارتفاع منذ الربع الثالث من عام 1991، والذي كان الذروة السابقة لدورة العقارات.
☆ التوزيع الديموغرافي يعني أنه من الصعب اللحاق بالركب دون تصحيح الأسعار
يُعد التوزيع العمري والمعلومات السكانية مهمة لفهم سبب الاختلاف هذه المرة، وبالعودة إلى أوائل التسعينيات كان المواطن الكندي المتوسط في أوائل الثلاثينيات من عمره، أما اليوم الشخص المتوسط في كندا هو في أوائل الأربعينيات من العمر، كما كان نصف السكان في التسعينيات أقل من سنوات ذروة أرباحهم مما يسهل تحمل التكاليف، وقد ساعد هذا في منع الحاجة إلى انخفاض الأسعار بنفس القدر.
اليوم من المتوقع أن يصل جيل الألفية إلى ذروته الديموغرافية في السنوات القليلة المقبلة، حيث تجاوزوا بالفعل أو اقتربوا من ذروة نمو الأرباح، مما يعني عدم وجود قدر كبير من التخفيف في الدخل، إذ أنه يجب أن يأتي معظم التحسن في القدرة على تحمل التكاليف من انخفاض أسعار المساكن، كما أنهم لا يستطيعون الاعتماد على أسعار الفائدة لإسقاط 14 نقطة للمساعدة في تخفيف الألم وتضخيم الأصول.
هذا ومن المرجح أن يرتفع مؤشر HAI للبنك المركزي الكندي (BoC) خلال الربع القادم ولكن من المتوقع أن يتغير الاتجاه بسرعة. فقد ارتفعت تكاليف التمويل في الربع الثاني من عام 2022 بينما سجلت أسعار المساكن انخفاضاً طفيفاً في هذا الربع، وسيؤدي هذا إلى ارتفاع النسبة لكن النشاط الأحدث يُظهر أن هذا يمكن أن يتغير سريعاً إلى حد ما.
يذكر أنه في حزيران/يونيو انخفضت أسعار المساكن في جميع أنحاء كندا بما يعادل ثلث الدخل المتوسط السنوي للأسرة، ولم يحدث هذا الانخفاض خلال العام الماضي ولكن في ذلك الشهر فقط.
كما أظهرت بيانات يوليو/تموز الخاصة بتورنتو وفانكوفر أن الخبراء يرون المزيد من الانخفاضات في الأسعار الوطنية، وفي وقت مبكر من الربع الثالث أو الربع الرابع يمكن أن تبدأ القدرة على تحمل التكاليف في التحسن.
