يمكن القول أنه من الصعب العثور على صفقة جيدة في سوق الإسكان اليوم، لكن بعض المشترين تمكنوا من الحصول على قروض عقارية مفترضة بأسعار فائدة أقل بكثير من متوسط السوق الحالي، وقد أصبحت هذه القروض أكثر شعبية في الآونة الأخيرة على الرغم من أنها لا تزال تمثل جزء صغير من القروض الجديدة.
يسمح الرهن العقاري المفترض للمشتري بشراء منزل عن طريق تولي الرهن العقاري للبائع بالشروط نفسها، وهذا يمكّن المشترين من تأمين سعر فائدة أقل، على سبيل المثال إذا قام البائع بتأمين رهن عقاري بمعدل فائدة 3٪، فإن المشتري سيتحمل هذا القرض ويتجنب الحصول على رهن عقاري جديد بمعدل أعلى اليوم.
بالنسبة للبائعين يعتبر القرض المفترض ميزة تسويقية تجعل المنزل أكثر جاذبية للمشترين ويمنحهم المزيد من القوة على طاولة المفاوضات.
معظم الرهون العقارية التقليدية لا يمكن توليها أو افتراضها، ولكن عادة ما تكون القروض المدعومة من الحكومة كذلك، بما في ذلك الرهون العقارية المؤمنة من قبل وكالة الإسكان الفدرالية أو المدعومة من وزارة شؤون المحاربين القدامى وكذلك وزارة الزراعة الأمريكية (USDA).
وفقاً للبيانات الصادرة عن وكالة الإسكان كان واحد من كل أربعة قروض عقارية نشأت في السنوات الخمس الماضية عبارة عن قروض حكومية مفترضة، وعلى الرغم من أنها تشكل حصة كبيرة من الرهون العقارية النشطة، إلا أن العثور على قرض قد يكون أمراً صعباً.
وتشير البيانات إلى أنه خلال الشهرين الأولين من هذا العام، أعلنت 0.4% فقط من القوائم المعروضة للبيع في الولايات المتحدة عن هذا النوع من القروض.
من الجدير بالذكر أن أدوات البحث الجديدة عبر الإنترنت حاولت تسهيل الأمر، حيث تساعد مواقع الويب مثل Roam وAssumeList المستخدمين في العثور على منازل ذات قروض عقارية مفترضة، كما يعد البحث عن طريق الكلمات الرئيسية (VA) خياراً آخر، ويمكن أيضاً التواصل مع وكيل عقارات يمكنه الوصول إلى قوائم إضافية.
بالنسبة لسلبيات هذا النوع من القروض، فإنه لا يزال يتعين على المشترين التأهل للحصول على رهن عقاري، وهذا يعني الحصول على درجة ائتمانية جيدة بما فيه الكفاية ونسبة دين منخفضة بالنسبة إلى الدخل.
بالإضافة إلى ذلك توجد هناك تكاليف مقدمة تأتي مع هذه القروض، بما في ذلك الدفعة الأولى، وذلك لأن المشتري يتحمل فقط الرصيد المستحق للبائع ولا يزال يتعين عليه دفع ثمن بقية المنزل، فإذا أخذت منزلاً بقيمة 400 ألف دولار وله رهن عقاري برصيد 250 ألف دولار، فإنه بالإضافة إلى سداد بقية هذا القرض، لا يزال يتعين عليك كمشتري دفع مبلغ 150 ألف دولار، وإذا لم تتمكن من الدفع سيتعين عليهك الحصول على قرض ثان بأسعار اليوم.
لابد من الإشارة أخيراً إلى أن هناك إجراءات روتينية إضافية عند تولي الرهن العقاري، مما يعني أن إغلاقه غالباً ما يستغرق وقتاً أطول، ويمكن أن تستغرق هذه العملية من 45 إلى 90 يوم أو أكثر، في حين أن شراء منزل برهن عقاري جديد يستغرق حوالي شهر إلى 45 يوم.
