يعد الرهن العقاري نوعاً خاصاً من القروض يستخدم العقار نفسه لدعم التمويل. ونظراً لأن قلة من الناس لديهم ما يكفي من النقود لشراء منزل بشكل مباشر ، تعد هذه الطريقة الأكثر شيوعاً للمشترين المحتملين لتمويل عملية الشراء.
إلا أن عملية تأمين ما يُمثّل أكبر قرض بالنسبة للعديد من مالكي المنازل ليست عملية واضحة وسهلة، نظراً لوجود العديد من المراحل للموافقة ، والاختيارات بين الأسعار الثابتة والمتغيرة والتأثير من بنك كندا.
ولهذا السبب، نورد لك فيما يلي كل ما تحتاج لمعرفته حول الرهون العقارية:
• ما هو وسيط الرهن العقاري وهل تحتاج إلى واحد؟
يشير مصطلح وسيط الرهن العقاري أو وكيل الرهن العقاري إلى شخص يعمل بشكل مستقل عن المقرضين لمساعدة المشترين على مقارنة معدلات الرهن العقاري من مجموعة متنوعة من المؤسسات.
ويمكن للوسطاء والوكلاء مساعدتك في مقارنة معدلات الرهن العقاري من مجموعة متنوعة من المصادر للتأكد من حصولك على أفضل صفقة ، أو منتج يناسب احتياجاتك الخاصة.
كما يمكن لهم تحديد حجم الرهن العقاري الذي يمكنك التأهل للحصول عليه ، بالإضافة إلى ما يمكنك تحمله.
وتجدر الإشارة إلى أنك لن تضطر لدفع أي مبالغ مالية بسماسرة ووكلاء الرهن العقاري، حيث يقوم المقرض بدفع أتعابهم في النهاية.
• ما هي مراحل التأهل للحصول على قرض عقاري
هناك عدة مراحل يجب أن تمر بها خلال التأهل للحصول على قرض عقاري ، ولكل منها قدر أكبر من اليقين بشأن ما يمكنك تحمله في نهاية المطاف في المنزل.
وتشمل هذه المراحل “التأهيل المسبق”، الذي قد يمنحك فكرة عما يمكنك تحمله بناءاً على دخلك ودرجة ائتمانك بالإضافة إلى الأصول والديون الأخرى التي قد تكون لديك.
وفي حال كنت تقترض من أحد البنوك الكبرى ، ستحتاج أيضاّ إلى اجتياز اختبار الإجهاد الذي حدده المنظم المصرفي للبلد.
وسيأخذ ذلك في الاعتبار مقدار الدفعة المقدمة التي يتعين عليك دفعها للعقار ، بالإضافة إلى تقدير ضرائب الممتلكات التي ستكون مسؤولاً عنها في المنزل.
ثم يمكنك العمل مع سمسار عقارات للعثور على منازل ضمن ميزانيتك على النحو الذي تحدده الموافقة المسبقة للرهن العقاري.
وعندما تجد العقار المثالي ، يمكنك تقديم عرض ناجح وتوقيع اتفاقية الشراء. وستكون الخطوة التالية الحصول على موافقة مشروطة من المقرض نفسه ، والتي تتضمن إرسال بعض المستندات الإضافية لتأمين مبلغ الرهن العقاري المحدد الذي ستحتاجه لإتمام الصفقة.
• ما هو اختبار تحمل الرهن العقاري؟
تختبر معظم المؤسسات المالية ميزانيتك على افتراض أن معدل الرهن العقاري الخاص بك أعلى مما هو في الواقع. وهذا ما يسمى باختبار التحمل. حيث يتعين على المقرضين الخاضعين للتنظيم الفيدرالي مثل البنوك الكبرى اختبار المقترضين بناءاً على ما إذا كان بإمكانهم التعامل مع معدل رهن عقاري بنسبة 5.25٪ أو زيادة قدرها نقطتين مئويتين من معدل الرهن العقاري الفعلي المعروض عليك(أيهما أعلى).
يُذكر أن الحكومة الكندية وضعت هذا الاختبار في عام 2018 للتأكد من أن مشتري المساكن لن يلتزموا برهن عقاري لا يمكنهم تحمله إذا ارتفعت أسعار الفائدة فجأة – وهو أمر دخل حيز التنفيذ مؤخراً نظراً لأن العديد من أولئك الذين اشتروا بمعدلات رهن عقاري منخفضة خلال الوباء يواجهون معدلات فائدة أعلى بكثير على قروضهم اليوم.
وتجدر الإشارة إلى أن المقرضين البديلين مثل الاتحادات الائتمانية لا يملكون اختبار الإجهاد الفيدرالي ، ولكن عادةً ما يكون لديهم اختباراتهم الخاصة التي سيخضعون فيها للمقترضين لقياس مقدار المخاطرة التي يتعرضون لها من خلال تقديم الرهن العقاري.
• الرهون العقارية الثابتة والمتغيرة
عندما تأخذ قرضاً عقارياً ، سيكون لديك سعر يحدد مقدار الفائدة الإضافية التي تدفعها على القرض بالإضافة إلى سداد أصل القرض – وهو المبلغ الأصلي الذي أخذته في البداية لتمويل عملية الشراء.
مع العلم أن المدة النموذجية هي خمس سنوات أو أقل ، اعتماداً على الترتيب الذي أبرمته مع المُقرض. وفي نهاية مدتك ، سيتعين عليك التجديد إما مع نفس المُقرض أو حتى مع جهة جديدة.
وتختلف شروط الرهن العقاري عن مقدار الوقت الإجمالي الذي يستغرقه سداد الرهن العقاري ، والذي يسمى الاستهلاك. وعادةً ما تبلغ هذه المدة في كندا 25 سنة.
وسيتعين على الكنديين الذين يتطلعون إلى الحصول على رهن عقاري أو تجديده الاختيار بين الرهن ذو المعدل الثابت والمتغير ، مع وجود بعض الفروق المهمة ضمن هاتين الفئتين.
والجدير بالذكر أن الرهون العقارية ذات المعدل المتغير تتأثر بشكل مباشر بهدف بنك كندا لسعر الفائدة المتغير ، والذي يُطلق عليه عادةً سعر سياسة البنك المركزي أو سعر الفائدة المعياري.
وعادةً ما تستخدم البنوك أسعارها الأولية لتحديد الرهون العقارية ذات الأسعار المتغيرة ، حيث تقدم شيئاً مثل ، رأس المال مطروحاً منه نسبة معينة لتحديد السعر الذي يدفعه أصحاب الرهن العقاري. ولهذا السبب، تتحرك أسعار هذه الرهون العقارية صعوداً أو هبوطاً على الفور تماشياً مع قرارات أسعار الفائدة لبنك كندا.
وإذا حصلت على هذا الرهن العقاري ، يحتمل أن يتغير ما تدفعه من شهر لآخر بناءاً على ما يفعله بنك كندا.
وفي الوقت نفسه، يقدم بعض المقرضين قروضاً عقارية متغيرة ذات مدفوعات ثابتة ، ما يعني أن دفعتك الشهرية لن تتغير عادةً مع قرارات بنك كندا. وبدلاً من ذلك ، ستؤثر هذه التغييرات في الأسعار على مقدار مدفوعاتك التي تذهب نحو جزء الفائدة من القرض مقارنةً بالمبلغ الأساسي.
