كان الأمر بمثابة صدمة عندما قامت المؤسسة الكندية للرهن العقاري والإسكان (CMHC) بتشديد معايير الاكتتاب الخاصة بها في يوليو/تموز من عام 2020، ليس لأن جنون الإسكان الذي يغذيه الوباء لا يستحق نهجاً أكثر حذراً من شركات التأمين على الرهن العقاري الثلاث في البلاد، ولكن لأن CMHC كانت الوحيدة التي تصرفت.
وجاء في بيانٍ لCMHC: “شعرنا أن هذه التغييرات ستحمي مشتري المنازل، وتحدّ من المخاطر ، وتدعم استقرار أسواق الإسكان مع تقليص الطلب المفرط ونمو الأسعار غير المستدام”.
وأعلنت CMHC في يوليو/تموز، أي بعد عامٍ من فقدان حصتها في السوق لصالح منافسين لها من القطاع الخاص(Sagen و Canada Guaranty)، أنها ستعيد إرشادات الاكتتاب السابقة الأقل صرامة، مما يتيح قبول مشتري المنازل الكنديين بسهولة أكبر على التأمين على الرهن العقاري من خلال هذه المؤسسة المدعومة من الحكومة.
لكن هل سيجعل هذا التغيير شراء منزل أسهل؟
معايير الاكتتاب الجديدة لـ CMHC
يعد التأمين من أساسيات الحصول على الرهن العقاري في كندا. وإذا لم تتمكن من الحصول على دفعة أولى بنسبة 20٪ من قيمة المنزل ، فأنت مطالب بشراء تأمين ضد احتمال التخلف عن سداد قرضك العقاري.
كما أن التأمين على الرهن العقاري ليس تلقائياً. حيث تحتاج شركات التأمين إلى التوقيع على طلب الرهن العقاري لإنهاء عملية البيع. لهذا السبب لديهم معايير الاكتتاب الخاصة بهم.
وكان لدى CMHC ومنافسيها غير الحكوميين معايير اكتتاب مماثلة قبل 1 يوليو 2020، بما في ذلك:
• درجة ائتمانية لا تقل عن 600 لمقترض واحد على الأقل يطلب التأمين.
• نسبة خدمة الدين الإجمالي (GDS) 39٪ .
• نسبة خدمة الدين الإجمالية (TDS) 44٪ .
ويعني نظام التوزيع (GDS) إلى النسبة التي يدفعها مقترضو ديون الإسكان مقارنةً بدخلهم.
ويشير مصطلح TDS إلى نسبة الدخل الإجمالي المخصصة للديون المتعلقة بالإسكان، وأنواع أخرى من الديون.
ثم تم تعديل الإرشادات الجديدة لـCMHC بعد 1 يوليو/تموز 2020 على النحو التالي:
• درجة ائتمانية لا تقل عن 680
• GDS بنسبة 35٪
• TDS بنسبة 42٪
وقد احتفظت شركتا Canada Guaranty و Sagen بمعايير الاكتتاب الخاصة بهما.
وفي الربع الأول من عام 2021، ارتفع صافي دخل شركة Sagen بنسبة 41٪ على أساس سنوي.
ولم يكن أمام CMHC خيار سوى العودة إلى معايير الاكتتاب السابقة، بالنظر إلى مقدار الحصة التي تخسرها في السوق.
وبيّنت CMHC أنها : ” تتخذ هذا الإجراء لأن تغييرات الاكتتاب في يوليو/تموز 2020 لم تكن فعالة كما توقعنا ” .
وأكدت أن الحصة السوقية السليمة هي من الاعتبارات المهمة لأنها تساعدنا على تحقيق جانب الاستقرار المالي في مهمتنا”.
وعلى الرغم من ذلك، فإن المقرضين الذين لم يتمكنوا من إقناع CMHC لتأمين عمليات الشراء في العام الماضي اتجهوا ببساطة إلى شركتي Sagen و Canada Guaranty.
وبالاستناد إلى الرقم القياسي للمنازل التي تم بيعها في عام 2020، وفي النصف الأول من عام 2021، يبدو أن تغيير إحدى شركات التأمين لإرشادات الاكتتاب يحمل تأثيراً ضئيلاً على وصول الكنديين إلى الرهون العقارية أو الطلب عليها.
